1. قوانين مرتبط
قانون راجع به اموال غير منقول اتباع خارجي مصوب 16 خرداد 1310 (07 June 1931)، آئين نامه استملاک اتباع خارجه مصوب 5/9/1327 (26 Nov. 1948) و تصويب نامه راجع به استملاک اتباع خارجه مصوب 13/7/1342 (05 Oct. 1963) وآئين نامه اجرائي تصويب نامه قانوني مذکور مصوب 5/5/1344 (27 Jul. 1965) قوانين مرتبط با مساله استملاک اتباع بيگانه مي باشد که در حال حاضر لازم الاتباع مي باشند.
مطابق با قانون مدني ايران (ماده 8)، اتباع خارجي مي توانند به موجب عهدنامه هاي مصوب بين ايران و دولت متبوعشان داراي حق براي استملاک گردند. نمونه چنين عهدنامه اي قرارداد اقامت منعقده بين ايران و آلمان در 28 بهمن 1307 (17 Feb. 1929) مي باشد که مطابق با آن اتباع آلمان مي توانند اموال غير منقول را فقط براي سکونت، شغل يا صنعت تملّک نمايند و چون شرط رفتار دولت کاملةالوداد نيز در اين قرارداد و همچنين در ساير عهدنامه هاي اقامت بين ايران و ساير کشورها شده است، بنابراين بطور کلّي، بيگانگاني که دولت متبوع آنها با ايران عهدنامه اي در اين باره منعقد نموده بود، مي توانند براي سکونت و شغل خود در ايران املاک غير منقول تملک نمايند.
قابل توجه است که به موجب قانون سال 1310 (1931)، تملک املاک مزروعي و توابع و متعلقات املاک مزروعي از قبيل قنوات، چشمه سارها، باغات، مراتع، و امثال آن که در حکم ملک مزروعي دانسته شده، براي اتباع بيگانه به طور کلّي ممنوع گرديده است.
آنچه باقي مي ماند، اتباع دولي هستند که با ايران عهدنامه اي در اين خصوص منعقد ننموده و از طرفي آنان به دنبال تحصيل ملک مزروعي نيز نمي باشند.
به موجب قانون، تملک چنين اموالي در اين صورت محدود و مشروط به شرايطي به قرار زير است :
الف- شرط رفتار متقابل
اتباع بيگانه در صورتي مي توانند مال غير منقول درايران تملک کنند که درکشور متبوع آنان، ايرانيان حق استملاک داشته باشند و بتوانند لااقل همان مقدار ملک را عملاً تحصيل نمايند.
ب- استملاک بايد به منظور سکونت يا کسب باشد
اتباع بيگانه نمي توانند به منظور ديگري، مانند سرمايه گذاري در اموال غير منقول به قصد فروش يا اجاره، اين گونه اموال را تملک کند.
ج- بيگانه بايد اقامت دائمي درايران داشته باشد
بيگانه بايد اقامت دائمي درايران داشته باشد؛ و همچنين مقرر شده است که متقاضي استملاک بايد تعهد نمايد که هر گاه بخواهد محل اقامت دائمي خود را به خارج از ايران انتقال دهد بايد ملک مورد تقاضاي استملاک راحداقل تا شش ماه ازتاريخ خروج ازايران به يکي ازاتباع ايراني يا خارجياني که طبق مقررات اجازه استملاک تحصيل نموده اند انتقال دهد، و الّا اداره ثبت ملک را از طريق مزايده به فروش رسانيده، وجه آنرا به مالک خواهد پرداخت.
البته يک استثنا براين قاعده وارد شده است: هيات دولت مي تواند با تشريقاتي به کساني که بدون داشتن پروانه اقامت دائمي به منظور سياحت واستفاده ييلاقي به ايران مسافرت هاي منظم فصلي در سنوات متعدد ومتوالي مي نمايند نيز اجازه خريد مال غير منقول براي محل سکونت شخصي با رعايت نسبت هاي لازم بدهد مشروط بر اينکه براي خريد مال غير منقول از ارزي که رسماً به کشور بوسيله يکي از بانکهاي مجاز منتقل مي نمايد استفاده کند.
د- نداشتن پيشينه کيفري که متضمن محروميت ازجميع يا بعضي از حقوق اجتماعي باشد
و- استملاک بايد مخالف با عهدنامه هاي دولت ايران و قوانين و انتظامات عمومي کشور نباشد
2. استملاک مسکن متعـدّد توسط بيگانگان
در صورتي که تبعه خارجي مايل باشد که املاک متعددي در ايران داشته باشد، در خواست خود را بايد با مراجع دولتي مطرح نمايد. اجازه اين امر کاملا به نظر هيات وزيران واگذار شده است که رسيدگي نمايند و در صورتي که واقعاً شخص خارجي احتياج به مسکن متعدّد داشته باشد و اين امر با مقررات و انتظامات ايران مخالفتي نداشته باشد، چنين اجازه اي به خارجي داده مي شود.
3. چگونگي استملاک اتباع خارجي
3.1 چگونگي استملاک اتباع خارجه (اشخاص حقيقي) که درايران اقامت دائم دارند
اتباع خارجي که مي خواهند ملکي را براي سکونت يا صنعت يا محل کسب خود استملاک نمايند، بايد اظهارنامه اي مشتمل بر مشخصات زير به اداره ثبت محل وقوع آن ملک بدهند تا براي تحصيل اجازه به اداره کل ثبت فرستاده شود:
الف. نام ونام خوانوادگي
ب. تابعيت فعلي و در صورت تغيير، تابعيت اصلي
ج. تاهل، هرگاه تقاضا کننده مرد باشد، تابعيت زن او قبل از ازدواج، و در صورت داشتن اولاد، جنسيت، سن و تعدادآنها
د. تاريخ ورود به ايران، مدت اقامت، محلي که درآنجا سکونت داشته با تعيين مشاغل قبل و شغل فعلي
ه. محل اقامت دائمي
و. منظور از مالکيت که براي سکونت يا صنعت يا محل کسب مي باشد
ز. نوع، مشخصات، مساحت، شماره پلاک ثبت و محل وقوع ملک
ح. تقاضا کننده در تقاضاي خود تعهد مي نمايد که هرگاه بخواهد محل اقامت دائمي خود را به خارج از ايران انتقال دهد بايد ملک مورد تقاضا ي استملاک را حداکثر تا 6 ماه از تاريخ خروج از ايران به يکي از اتباع يا خارجياني که طبق مقررات اجازه استملاک تحصيل نموده اند انتقال دهد و الا اداره ثبت مربوطه با اجازه اداره کل ثبت، ملک را طبق مقررات مربوطه به مزايده املاک بيع شرطي، ازطريق مزايده به فروش رسانيده، وجه آن را پس از وضع هزينه ها و عوارض قانوني به مالک خواهد پرداخت و هر گاه در مزايده خريداري پيدا نشد اداره ثبت، مراتب را يک مرتبه در روزنامه رسمي کشور اعلام نموده پس از انقضاي مدت 60 روز از تاريخ اعلام، ملک را به هر قيمتي که خريدار داشته باشد به فروش رسانده، وجه آن را به شرح مذکور در فوق به مالک خواهد پرداخت.
3.2 چگونگي استملاک اتباع خارجه (اشخاص حقوقي) که درايران اقامت دائم دارند
در مواردي که تقاضاي استملاک از طرف شرکت يا ساير مؤسسات خارجي مجاز داده مي شود اظهارنامه بايد داراي مشخصات زير باشد:
الف. تابعيت، نوع شرکت يا مؤسسه، تاريخ تأسيس، ميزان سرمايه، نوع عملياتي که درايران مي نمايد و منظوري که از استملاک دارد
ب. طبق قانون دولت متبوع خود شرکت يا مؤسسه، آن شرکت يا موسسه شخصيت حقوقي داشته و در ايران نيز به ثبت رسيده باشد.
ج. تعيين اينکه شرکت يا مؤسسه غير از ملک مورد تقاضا در ايران داراي ملک ديگري هست يا خير
د. مساحت ملک مورد تقاضا، مشخصات، نوع، شماره پلاک ثبت و محل وقوع آن
ه. شرکت يا مؤسسه مجاز خارجي بايد تعهد بسپارد که هرگاه بخواهد محل اقامت دائمي خود را به خارج از ايران انتقال دهد بايد ملک مورد تقاضاي استملاک را حداکثر تا 6 ماه منتقل نمايد.
اداره کل ثبت پس از رسيدگي به درخواست استملاک، با ارسال رونوشت درخواست و ضمائم آن، نظريه خود را به وزارت امور خارجه اعلام و وزارتخانه مزبور هم نسبت به رد يا قبول تقاضا اظهار نظر نموده و در صورت لزوم از مقام رئيس جمهور کسب اجازه کرده ونتيجه را به اداره کل ثبت اعلام خواهد کرد.
موافقت با تقاضاي استملاک منوط به رعايت مراتب زير مي باشد:
الف. تقاضا مخالف با مقررات عهدي دولت ايران نباشد.
ب. تقاضا مخالف قوانين ايران و انتظامات عمومي کشور نباشد.
ج. درکشور متبوع متقاضي اتباع وشرکتها ومؤسسات ايراني هم حق استملاک داشته و لااقل همان مقدار ملک را عملاً تحصيل نمايند.
د. مساحت ملک مورد تقاضا متناسب با تعداد خانواده، وضعيت اجتماعي و مالي و يا نوع کسب و صنعت و منظوري که براي آن تقاضاي استملاک شده است باشد.
ه. محل وقوع ملک مورد تقاضا درمناطق مرزي يا نقاطي که استملاک خارجيان بر طبق مقررات محدود يا ممنوع گرديده نباشد.
و- درمواردي که استملاک براي محل کسب و کار باشد بايد طبق مقررات و قوانين ايران مباشرت به آن شغل مجاز بوده ودر صورت لزوم پروانه اشتغال به آن شغل قبلاً تحصيل شده باشد.
3.3 چگونگي استملاک براي محل سفارتخانه ها، کنسولگري ها، يا مؤسسات وابسته به سفارت
تقاضاي استملاک براي محل سفارتخانه ها وکنسولگري ها يا مؤسسات وابسته به سفارت بايد از مجراي سياسي به عمل آمده و موافقت با آن منوط به اين خواهد بود که درکشور متبوع متقاضي نسبت به تقاضاي مشابه معامله متقابل بشود و در هر حال اخذ تصميم با هيئت وزيران بوده و در صورت قبول در خواست، مراتب را وزارت امور خارجه به اداره کل ثبت اعلام خواهد نمود.
براي نمونه به تصميم هيات وزيران در جلسه 29/5/1385 (20 August 2006) مي توان اشاره کرد که در اين جلسه استملاك شش دانگ يك باب ملك به پلاك ثبتي 3/1893 به مساحت 258 متر مربع واقع در ناحيه 3 تهران، خيابان نوفل لوشاتو، حسن آباد، پلاك 89 توسط سفارت فرانسه در تهران به شرط عمل متقابل مجاز دانسته شد.
3.4 چگونگي استملاک اتباع خارجي که درايران اقامت دائم ندارند
کساني که بدون داشتن پروانه اقامت دائمي به منظور سياحت و استفاده ييلاقي به کشور ايران مسافرتهاي فصلي در سنوات متعدد و متوالي مي نمايند نيز به شرط اينکه براي خريد مال غير منقول از ارزي که رسماً به کشور منتقل مي نمايند بوسيله يکي از بانکهاي مجاز استفاده نمايند، مي توانند تقاضانامه خود را براي خريداري محلي براي سکونت شخصي که حاوي:
الف. نام ونام خانوادگي، محل اقامت و رونوشت شناسنامه و يا رونوشت برگ هويت
ب. تابعيت فعلي و در صورت تغيير، تابعيت اصلي
ج. مشخصات کامل محل مورد تقاضا،
در استانها به استانداري يا فرمانداري کل و در تهران به دفتر رئيس جمهور تسليم نمايند. استانداران يا فرمانداران کل، بر حسب مورد، تقاضاي واصله را حداکثر ظرف يک ماه با نظر شوراي امنيت محل رسيدگي نموده و نتيجه را به رئيس جمهوري ارسال مي دارند.
کليه تقاضاهاي وارد به مرکز و استانها درکمسيون مرکب از نمايندگان رئيس جمهور، وزارت کشور، وزارت دادگستري و وزارت امور خارجه در رياست جمهوري مورد رسيدگي قرار گرفته و براي تصويب نهايي به هيات وزيران تقديم مي شود؛ تصميم کميسيون در مورد تقاضا قطعي است.
درصورتي که تقاضا مورد تصويب هيات وزيران قرار گيرد، مراتب توسط دفتر رياست جمهوري به متقاضي و اداره ثبت کل، و در شهرستانها به استانداري يا فرمانداري کل اعلام مي شود و اداره ثبت کل مکلف است مراتب را حداکثر ظرف يک هفته به اداره ثبت محل ابلاغ نمايد.
خريدار مکلف است ثمن مورد معامله را از طريق انتقال يا فروش ارز بوسيله يکي از بانک هاي مجاز تحصيل نمايد.
دفاتر اسناد رسمي مکلفند هنگام انجام معامله گواهي بانک مجاز را از خريدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قيد نمايند.
4. استملاک در مناطق زيارتي
به موجب قانون حمايت از طرح بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده پيرامون حرم مطهر امام رضا (ع) و حضرت معصومه (س) (سال 1384)، که به موجب تصويب امسال مجلس، کليه حرم هاي امامزادگان کشور مشمول اين قانون مي شوند، وزارت مسکن و شهرسازي مجاز است اجازه خريد و استملاک حداکثر 4 درصد از اراضي واقع در محدوده مصوب طرح هاي مطهر را از محل اراضي و املاک متعلق به خود يا بخش خصوصي يا ساير بخش ها، براي اجراي طرح هاي مسکوني و اقامتي، با رعايت قوانين و مقررات و کاربري مصوب، به اتباع خارجي مسلمان صادر کند.
بر اين مبنا، صدور مجوز خريد و استملاک گفته شده و نقل و انتقال هاي بعدي به نام اتباع مسلمان خارجي، منوط به تصويب کميسيوني متشکل از نمايندگان وزارتخانه هاي اطلاعات، امور خارجه، مسکن و شهرسازي و کشور و نماينده آستان قدس رضوي است.
5. قانون جديد در مرحله تصويب
در تاريخ ۲۳ تير ۱۳۸7، دكتر محمدعلي هادي معاون كنسولي و پارلماني وزارت امور خارجه، در گفتگويي با روزنامه همشهري از تصويب قانون جديدي در اين زمينه خبر داده است. بنا به گفته وي، در پيش نويس اين لايحه که توسط معاونت كنسولي تهيه شده، اتباع خارجي كه مي خواهند ملكي را براي محل كسب يا صنعت يا مسكن خود در ايران تهيه كنند مي توانند با مراجعه به اداره ثبت محل آن ملك و تنظيم درخواست مربوطه و سپردن تعهدات لازم مجوز آن را دريافت كنند. تعهد مبني بر اينکه چنانچه متقاضي بخواهد محل اقامت خود را به خارج از ايران انتقال دهد بايستي ملك مورد تقاضاي استملاك را حداكثر ۶ ماه از تاريخ خروج از ايران به يكي از اتباع ايران و يا اتباع خارجه اي كه طبق مقررات اجازه لازم را تحصيل نموده اند انتقال دهد در اين لايحه بر جاي خود باقي مانده است.
وکیل دادگستری تهران: دفتر وکالت دکترحسن امیرشاهی و همکاران 