Archive for the ‘حقوق مدنی’ Category

بررسی تصرف عدوانی در دعوی کیفری و حقوقی

ژانویه 11, 2010

جوان دلویی تصرف به معنای سلطه و اقتداری است که افراد به طور مستقیم یا با واسطه بر اموال خود دارند و عدوانی به معنای ظلم و ستم آشکار است. براساس قانون خارج شدن مال از دست مالک یا قائم مقام قانونی او بدون رضایت مالک یا مجوز قانونی تصرف عدوانی است. تصرف عدوانی از لحاظ حقوق مدنی و کیفری قابل بررسی است و یکی از دعاوی مطرح شده در حوزه های قضایی استان است. به گزارش روابط عمومی دادگستری کل استان 304 پرونده تصرف عدوانی در 6 ماه نخست امسال وارد دادگستری کل استان شد که 317 مورد آن مختومه شد. هم چنین 206 پرونده خلع ید در همین مدت وارد دادگستری کل استان شد که 157 مورد آن مختومه شد. به پرونده های تصرف عدوانی در شعبه حقوقی رسیدگی می شود.یک وکیل پایه یک دادگستری اظهار می دارد: براساس قانون هر فردی که مالی را در تصرف دارد، مالک آن مال است. به طور معمول هر فردی متصرف اموال خودش است و می تواند در اموالش تصرف کند. اگر فردی متصرف مالی باشد (آن را در اختیار داشته باشد) و شخص دیگری آن مال را بدون رضایت متصرف (مالک) تصاحب کند و خود بر آن تصرف یابد، به این عمل تصرف عدوانی می گویند.«محمد خوراشاهی» اضافه می کند: بنا بر ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی «تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.»وی با اشاره به این که دعوی تصرف عدوانی دارای ارکانی است، می گوید: چنان چه خواهان در گذشته متصرف (مالک) اموال باشد مانند این که خانه یا زمین در اختیار او بوده، در صورتی که خوانده دعوی، با اخراج خواهان از ملک خود، متصرف آن شود و چنان چه خوانده بدون رضایت خواهان و به طور غیر قانونی به مال در اختیار خواهان تسلط یابد، شرایط دعوی تصرف عدوانی شکل می گیرد. اگر به حکم دادگاه، ملک از خواهان گرفته و به خوانده تحویل داده شود تصرف خوانده عدوانی تلقی نمی شود.وی ادامه می دهد: یکی از راه های طرح دعوی و شکایت کیفری، براساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی است که شاکی باید مالکیت خود را بر اموال اثبات کند تا بتواند حکم رفع تصرف عدوانی را بگیرد. در این صورت متهم علاوه بر محکوم شدن به رفع تصرف عدوانی و تحویل ملک به شاکی به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.وی تصریح می کند: در دعوی تصرف عدوانی حقوقی، موضوع مالکیت خواهان مطرح نیست. صرف اثبات این نکته که وی متصرف مال بوده و خوانده به طور عدوانی آن مال را از تصرف وی بیرون بیاورد، کافی است.وی عنوان می کند: موضوع دعوی رفع تصرف عدوانی تنها درباره اموال غیر منقول مطرح شده است اما در قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی که در سال 1352 تصویب شد در خصوص رفع تصرف عدوانی مال منقول هم مقرراتی وضع شد. براساس این مقررات، نیروی انتظامی می تواند در مورد شکایت مدعی تصرف عدوانی مال منقول، رسیدگی و از اقدامات مشهود و مجرمانه متصرف عدوانی جلوگیری کند.این وکیل پایه یک دادگستری درباره خلع ید بیان می کند: خلع ید، دعوایی است که طبق آن فردی مدعی مالکیت مال غیر منقولی می شود و از دادگاه می خواهد که متصرف مال را از ملک بیرون کند و خودش متصرف مال شود.در این دعوی، مدعی باید ابتدا مالکیت خود را ثابت کند و بعد از آن دعوی، خلع ید را مطرح کند. به طور نمونه فردی مالک زمینی است که سند رسمی دارد اما شخص دیگری آن ملک را غصب می کند که مالک باید دعوی خلع ید را علیه شخص متصرف در دادگاه مطرح کند.«خوراشاهی» با بیان این که مدعی خلع ید باید ثابت کند که مالک مال غصبی است ادامه می دهد: مالک باید اثبات کند که خوانده بدون رضایتش اقدام به تصرف مال او کرده است. اثبات مالکیت خواهان و غاصبانه بودن تصرف خوانده از ارکان دعوی خلع ید است.وی می افزاید: اگر مدعی نتواند مالکیت خود را اثبات کند و قبل از اثبات مالکیت، دعوی خلع ید را مطرح کند با قرار رد دعوی مواجه می شود. هم چنین اگر مدعی نتواند غاصبانه بودن تصرف خوانده را ثابت کند، دعوی وی مردود می شود.وی تأکید می کند: دعوی خلع ید در خصوص اموال منقول و غیر منقول کاربرد دارد؛ به طور نمونه اگر فردی خودروی شخص دیگری را غصب کند یا به سرقت ببرد، مالک می تواند دعوی خلع ید را علیه سارق یا غاصب طرح کند.«خوراشاهی» می گوید: غیر از دعوی تصرف عدوانی و خلع ید، دعوی دیگری که به روابط موجر و مستأجر مربوط می شود، وجود دارد. اگر مالکی، زمین یا خانه خود را به دیگری اجاره دهد، مدت اجاره به پایان برسد و مستأجر ملک را تخلیه نکند، مالک (موجر) می تواند دعوی تخلیه را مطرح و مستأجر را از ملک بیرون کند.معاون آموزشی دادگستری کل خراسان شمالی نیز می  گوید: ریشه تصرف عدوانی در فقه به عنوان «غصب» آمده است. غصب به معنای تصرف مال غیر منقول متعلق به دیگری با استفاده از قهر و غلبه است. تصرف عدوانی از مباحث حقوقی است که از جنبه های کیفری و حقوقی مورد بحث قرار گرفته است. «سید حسین شاکری» می افزاید: بنا بر ماده 690 قانون مجازات اسلامی «هر کس به وسیله صحنه سازی از قبیل پی کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت و امثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی کشت شده، جنگل ها و مراتع ملی شده، کوهستان ها، باغ ها، قلمستان ها، منابع آب، چشمه سارها، پارک های ملی، تأسیسات کشاورزی، دام داری، دام پروری، کشت، صنعت، اراضی موات، بایر، سایر اراضی و املاک، موقوفات و … یا اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد یاد شده کند، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.»وی اضافه می کند: یکی از جرایم مهم و پرونده های زیادی که وارد مراجع قضایی می شود، در خصوص تصرف عدوانی است. متأسفانه افرادی سودجو و فرصت طلب از کوچک ترین فرصت سوءاستفاده و منابع ملی را تصرف می کنند به این شکل که قول نامه هایی را با ذکر تاریخ های مجعول تنظیم می کنند و تصرفات خود را موجه جلوه می دهند.وی با بیان این که قانون به منظور حفظ نظم جامعه و احترام به مالکیت اشخاص نسبت به اموال، با هدف برقراری نظم از تصرف افراد در اموال خودشان حمایت کرده است، ادامه می دهد: قانون با افرادی که می خواهند رابطه میان مال و متصرف آن را بر هم بزنند و به اموال دیگران تصرف کنند، برخورد می کند. بنا بر ماده 35 قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر آن که خلاف آن ثابت شود.»وی اظهار می دارد: تصرف بر اموال، همان سلطه و اقتداری است که شخص بر مال خودش به طور مستقیم یا به واسطه دیگری دارد. به طور نمونه فردی که منزلش را به سرایداری برای نگه داری سپرده است، در واقع این فرد (مالک) متصرف در ملک است و سرایدار با اجازه مالک حق تصرف در آن را پیدا می کند.وی می افزاید: امکان دارد فردی بدون رضایت مالک بر ملک وی سلطه پیدا کند و آن را در تصرف غاصبانه خود در آورد و قدرت و اختیار تصرف مالک در ملک را از وی سلب کند که در این حالت تصرف عدوانی، ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق متصور می شود.«شاکری» تأکید می کند: اگر فردی مالی را از تصرف مالکش بدون رضایت خارج کند و به صورت غیر قانونی متصرف آن شود، در این حالت تصرف عدوانی رخ داده است.وی درباره ایجاد مزاحمت بیان می کند: ایجاد مزاحمت حالتی است که فرد مزاحم بدون آن که مال را از تصرف مالک خارج کند، برای ملک ایجاد مزاحمت کند مانند ریختن نخاله های ساختمانی جلوی در ورودی منزل همسایه به طوری که مانع از ورود همسایه به ملک شود.وی با اشاره به ممانعت از حق عنوان می کند: در این حالت فرد نه متصرف عدوانی است و نه مزاحم بلکه مانع از آن می شود که صاحب حق از حق خودش استفاده کند مانند این که فردی حق عبور از زمین دیگری یا حق استفاده از مجرای آبی ملک او را داد اما آن فرد جلوی آب را بگیرد یا این که 2 واحد آپارتمانی انشعاب آب مشترکی داشته باشند که لوله آب از واحد یک عبور می کند و به واحد 2 می رسد اما مالک واحد یک با اقداماتی که انجام می دهد مانع رسیدن آب به واحد 2 می شود.«شاکری» در پاسخ به این سؤال که اگر کسی ملکی را تصرف عدوانی کند و شاکی در این خصوص اقامه دعوی کند و قبل از صدور حکم متصرف عدوانی ملک را به دیگری منتقل کند، تکلیف شاکی یا خواهان چه می شود، اظهار می دارد: براساس ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی می توان گفت در مواردی که حکم به رفع تصرف عدوانی صادر می شود و قبل از اجرای حکم ملک مورد تصرف عدوانی به تصرف غیر (دیگری) داده شده است باید حکم صادره علیه هر فردی که متصرف فعلی است به اجرا در آید.وی می گوید: همان طور که گفته شد، دعوی تصرف عدوانی در اموال غیر منقول به استناد ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 690 قانون مجازات اسلامی جنبه حقوقی و کیفری دارد. هم چنین در مورد صدور حکم به مجازات، عدوانی بودن لازم است نه تنها تصرف. برای اثبات دعوی تصرف عدوانی، شهادت شهود و تحقیق از ملک مورد تصرف عدوانی نیاز است. شاکی و خواهان می توانند با ارائه سند مالکیت رسمی که به دادگاه ارائه می دهند، درباره این که تاکنون هیچ معامله ای در خصوص ملک انجام نشده است، مدعی باشند.معاون آموزشی دادگستری کل استان اظهار می دارد: براساس قانون آیین دادرسی مدنی، سبق تصرفات خواهان، جدید بودن تصرف خوانده، عدوانی و با قهر غلبه بودن تصرفات خوانده از شرایط تصرف عدوانی است. تصرف عدوانی عبارت است از دعوی متصرف سابق علیه کسی که مال را از تصرف او به طور عدوانی خارج کرده است.«شاکری» تصریح می کند: در دعوی تصرف عدوانی، (موضوع ماده 690 قانون مجازات اسلامی) شاکی باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و شکایت خود را ارائه کند، اما در تصرف عدوانی ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی دعوی در صلاحیت محاکم حقوقی است.
http://www.khorasannews.com/news.aspx?1_17383_N05_400.XML

Advertisements

رسیدگی به دعوی تخلیه اماكن مسكونی در شورای حل اختلاف

ژانویه 11, 2010

به موجب بند 2 از قسمت الف ماده 7 آیین نامه 189 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1381 رئیس قوه قضاییه،(آیین نامه شورای حل اختلاف) رسیدگی به دعوی تخلیه اماكن مسكونی در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار گرفته است.بنابراین، موجر باید دادخواست تخلیه را به شورای حل اختلاف تسلیم كند كه ملك مورد ادعا در محدوده حوزه آن شورا قرار دارد، هر چند اقامتگاه قانونی خواهان و خوانده خارج از آن حوزه باشد.بدیهی است چنانچه در خواست یاد شده به شورای حل اختلاف محلی داده شود كه ملك خارج از آن حوزه باشد در این وضعیت شورای حل اختلاف مورد مراجعه، صلاحیت رسیدگی ندارد و پرونده به شورای حل اختلافی كه ملك موضوع دعوی در حوزه آن قرار گرفته است ارسال می شود.توجه به این موضوع كه رسیدگی به تمام دعاوی تخلیه اماكن مسكونی بدون توجه به سبب آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است، تفاوت ندارد كه سبب تخلیه، انقضای مدت اجاره باشد یا این كه عقد اجاره به جهتی در اثنای مدت فسخ شود.لازم به ذكر است عقد اجاره ممكن است با حصول شرط ضمن عقد یا شرایط قانونی قابل فسخ باشد به عنوان مثال در متن قرارداد برای موجر حق فسخ در طول مدت اجاره یا قسمتی از آن قرار دهند و موجر از حق قانونی خود استفاده و درخواست تخلیه كند.بدیهی است قراردادهایی كه مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 است حق فسخ در هر یك از موارد منوط به درج در اجاره نامه خواهد بود.بنابراین در تمام مواردی كه اشاره شد درخواست تخلیه از شورای حل اختلاف صورت می پذیرد.در صورتی كه پرونده كامل باشد، اعضای شورای حل اختلاف باید در بدو امر مشخص كنند آیا تقاضای تخلیه مطروحه مشمول دستور تخلیه وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است یا خیر؟
قرارداد اجاره ای مشمول ماده 3 قانون یادشده است كه تاریخ آن از 2/7/76 به بعد باشد.به علاوه مدت اجاره باید منقضی شده و دو نفر شاهد، قرارداد اجاره را گواهی كرده باشند.چنانچه شرایط سه گانه فوق جمع باشد تقاضای تخلیه را مطرح كند.شورای حل اختلاف وظیفه دارد با مداخله اصل اجاره نامه در وقت فوق العاده بدون تعیین وقت رسیدگی ظرف یك هفته دستور تخلیه ملك و تحویل آن را به موجر صادر كند.
http://www.khorasannews.com/news.aspx?1_17409_S05_3261.XML
روابط عمومی دادگستری خراسان جنوبی

فروش مال غیر منقول

ژانویه 11, 2010

وکیل کریمی
بحث نخست:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, نسبت به طرفین
روشن است که منظور از اموال غیر منقول که آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غیر منقول ثبت شده یا اموال غیر منقولی است که طبق ماده 47 ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباری است. بعضی از آثار فروش مال غیر منقول مذکور, از جهت این که قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصی دلیل مالکیت آن شخص می داند و نسبت به اموال غیر منقول از تصرف به عنوان مالکیت که در مورد اموال منقول دلیل مالکیت شناخته شده اعراض کرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند که اثر اصلی بیع نسبت به مال غیر منقول و منقول که انتقال مالکیت مبیع معین از فروشنده به خریدار است, یکسان و بی تفاوت می باشد. این ُار را در زیر بررسی می کنیم.
الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد. این موضوع نیازی به بحث ندارد که اثر عقد محدود به عین مورد عقد نمی باشد, بلکه به لوازم وتوابع عرفی آن نیز تسری خواهد داشت. فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, مانند هر عقد بیع دیگر نه تنها موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال ثمن معین به فروشنده یا اشتغال ذمه خریدار به میزان ثمن کلی در برابر فروشنده خواهد بود, بلکه سبب انتقال توابع هر یک از دو مورد معامله به خریدار یا فروشنده یا موجب پیدایش تعهد نسبت به انجام اموری که عرفاً از توابع مورد معامله است, نیز می باشد . ماده 220 قانون مدنی مقرر کرده است:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.
ماده 356 قانون مدنی , در مورد عقد بیع چنین مقرر می دارد:
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از توابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا؟ً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.
همچنین ماده 383 قانون مدنی در تسلیم مورد معامله مقرر داشته است: تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزا و توابع مبیع شمرده می شود.
اکنون فرصت مساعد برای طرح این سئوال پیدا می شود:
هرگاه هنگام فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, ذکر نشود که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال مبیع به خریدار است, آیا فروشنده را می توان بدان ملزم ساخت یا خیر؟
باتوجه به مقررات مذکور در بالا و ملاحظه رابطه بین سند رسمی حاکی از وقوع بیع و آثار ثبت ملک به نام شخص در دفتر املاک, می توان اظهار نظر کرد که بایع قانوناً موظف به تنظیم سند رسمی حاکی از انتاقل مبیع به خریدار به عنوان نتیجه عرفی حاصل از عقد و تسلیم یکی از توابع مبیع به خریدار, می باشد و الزام بایع را به این امر می توان درخواست کرد. زیرا سند رسمی بیع مذکور و ثبت انتقال ملک به نام خریدار, مانند کلیه یا رمز در ساختمان و اطاقهای آن, عرفا و عادتاً از توابع مبیع غیر منقول است که زمینه را برای امکان استفاده کامل از مبیع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم می سازد. سند رسمی و ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار وسیله معرفی خریدار به عنوان مالک ملک وانتفاع از آثار مالکیت است. افزون بر این وضعیتی که تابعیت عرفی سند رسمی بیع و ثبت انتقال ملک به نام خریدار را نسبت به مبیع, آشکارتر می سازد این است که پس از تحقق بیع و انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریدار, وجود سند و ثبت ملک به نام فروشنده هیچ فایده قانونی برای فروشنده ندارد, بلکه دارای فایده برای خریدار و مالک واقعی ملک می باشد.
ب : امکان انتقال مبیع غیر منقول به ثالث بدون تنظیم سند رسمی.
خریدار مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, می تواند مبیع را بدون تنظیم سند رسمی , منتقل کند . در این صورت خریدار جدید می توان به عنوان جانشین خریدار نخست, تنظیم سند رسمی فروش به نام خود را درخواست کند, زیرا دیدیم که خریدار نخست, مالک مبیع غیر منقول می شود و هر مالکی می تواند هر تصرف قانونی را که بخواهد در ملک خود به عمل آورد (ماده 30 قانون مدنی ) ولی این نکته را نباید از نظر دور داشت که برای رسیدن به منظور بالا, طرح دعوی علیه فروشنده مطرح گردد. زیرا از یک طرف, در فرض جریان دعوی علیه فروشنده نخست به تنهایی و محکومیت او به تنظیم سند رسمی انتقال, دو سند رسمی باید تنظیم و انضا شود, یکی سند حاکی از انتقال ملک از فروشنده نخست به فروشنده دوم و دیگری سند مربوط به انتقال ملک از فروشنده دوم به خریدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسی, و عدم صدور حکم بر الزام او, حکم بالا نسبت به فروشنده دوم بی اثر و در نتیجه به علت عدم امکان الزام او به امضای سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خریدار دوم, حکم صادر علیه فروشنده نخست, مبنی بر الزام به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, غیر قابل اجرا خواهد بود و بدین جهت خواهان در طرح دعوی مزبور حتی به تحصیل رای به سود خود توفیق نخواهد یافت. از طرف دیگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسی فراخوانده شود, باز هم اجرای حکم دائر بر تنظیم وامضای سند رسمی انتقال به نام خریدار دوم, به دلیل این که تنظیم سند رسمی انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتیجه دخالت فروشنده نخست در تنظیم و امضای این سند, لازم است, غیر ممکن خواهد بود.
ج : فراهم شدن زمینه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن به خریدار.
یکی از آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی فروش, همانند بیع با سند رسمی, این است که خریدار می تواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع, فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع مذکور و منافع آن کند. زیرا فرض این است که با انشای بیع به وسیله طرفین مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده و هر مالکی حق دارد تسلیم مال خود و منافع آن را از بایع یا از هر شخص که متصرف در آن است, بخواهد و برای تقاضای مذکور و اجرای حکم محکومیت فروشنده به تسلیم مبیع و منافع آن, تنظیم و امضای سند رسمی انتقال لازم نمی باشد.
بحث دوم:
آثار فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی, در برابر اشخاص ثالث
فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سندرسمی, یک عمل حقوقی است که اصولاً در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد و دارای آثار قانونی خود می باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نمیتوانند, نسبت به آن ترتیب اثر ندهند و مالکیت خریدار را در مال مزبور, مورد انکار قرار دهند و در نتیجه به استناد تحقق یک قرارداد جدید و لاحق مدعی حقی برای خود در مبیع مذکور گردند. در مقاله پیش بیان شد, که مالک مال غیر منقول حتی اگر در قراردادی صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به دیگری گردد, برای خریدار نوعی حق عینی در مال مزبور پدید می آید که هر چند این حق عینی, حق مالکیت نیست ولی متعهد له می تواند براساس آن متعهد را ملزم به بیع همان مال خود کند و نتیجه این وضعیت این است که متعهد نمی تواند ان را بدون اذن متعهد له به دیگری انتقال دهد یا نسبت به آن عمل حقوقی انشا کند که مقتضای آن با تعهد پیشین او منافات داشته باشد. پس در صورت انشای خود عقد بیع به وسیله طرفین, که موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می باشد, غیر معتبر بودن تصرفات حقوقی بعدی بایع روشنتر است.
موضوعی که در این مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بیع مال غیر منقول است. چون بنابر فرض, بیع مزبور در سند رسمی انعکاس نیافته است, اثبات تشکیل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمی باشد, که این امر ضمن طرح مسایل زیر مورد بررسی قرار می گیرد.
مسایل مربوط به موضوع مقاله: در پایان این مقاله, طرح مسایل زیر مناسب است:
مساله 1 : هر یک از دو بیع مال غیر منقول که برای یکی از آن دو سند رسمی و برای دیگری سند عادی دارای تاریخ مقدم تنظیم شده است, چه وضعیتی دارد؟
هرگاه مالی غیر منقول , به وسیله مالک مورد دو عقد بیع, یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد, سند عادی مزبور قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نخواهد بود و خریدار با سند عادی در دعوی الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی, پیروز نخواهد شد. زیرا طبق ماده 1305 قانون مدنی , که مقرر می دارد:
در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است. ؛
تاریخ سند عادی مذکور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نیست؛ بنابراین سند مزبور مانند سند عادی فقاد تاریخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمی مفروض خواهد بود. در نتیجه خریدار با سند عادی نمی تواند با تکیه بر تاریخ سند, خود را مالک مبیع معرفی کند و باید حکم بر وقوع بیع برای خریدار با سند رسمی صادر گردد, مگر اینکه ثابت شود تاریخ انشای بیع موضوع سند عادی, مقدم بر تاریخ بیع مورد سند رسمی بوده است که در این صورت مبیع متعلق به خریدار با سند عادی می باشد و معامله با سند رسمی, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اینکه خریدار با سند عادی مبادرت به طرح دعوی علیه فروشنده به خواسته تنظیم و امضای سند رسمی انتقال کند و فروشنده در تاریخ پس از طرح دعوی مذکور, ملک مورد بیع موضوع سند عادی را با سند رسمی به شخص ثالث منتقل کند, یا این که خریدار با سند رسمی اقرار کند که بیع با سند رسمی پس از بیع با سند عادی واقع گردیده است, که در اینگونه موارد, به تقاضای خریدار با سند عادی, سند رسمی مذکور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی فروش مال مزبور به خریدار با سند عادی خواهد گردید.
مساله 2: وضعیت هر یک از دو بیع یک ملک به دو شخص با سند عادی چگونه مشخص می شود؟
در عمل ممکن است, پس از طرح دعوای خریدار سند عادی علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم و امضای سند رسمی بیع مذکور, شخص ثالث با استناد به سند عادی دیگری که به امضای فروشنده رسیده است در دعوی وارد شود و مدعی گردد که آن ملک, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, یا این که او نیز مبادرت به طرح دعوای دیگری علیه بایع به خواسته الزام بایع به تنظیم و امضای سند رسمی بیع به نام خود نباشد, آیا این مورد اگر دلیل بر تقدم حق یکی از دو عقد بر دیگری نباشد, آیا می توان تاریخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق یکی از دو خریدار بر دیگری دانست و حکم کرد که فروشنده باید سند رسمی انتقال را به نام خریداری که تاریخ سند عادی او مقدم بر تاریخ سند عادی دیگر است, تنظیم و امضا کند؟ یا این که هرگاه یکی از دو سند دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد, آیا می توان به حکم اصل تاخر حادث, انشای مندرجات سند فاقد تاریخ را نسبت به انشای مندرجات سند دارای تاریخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی دارای تاریخ, ملزم ساخت. در نهایت, اگر هر دو سند عادی فاقد تاریخ و یا هر دو دارای تاریخ, واحد باشد, هر یک از آن دو چه وضعیتی خواهد داشت. همچنین آیا اعلام بایع نسبت به تقدم تاریخ عقد موضوع یکی از دو سند نسبت به موضوع سند دیگر می تواند مبنای حکم بر اعتبار عقدی که تشکیل آن مقدم معرفی شده است و بی اعتباری عقد دیگر, قرار گیرد؟ این مساله در دو فرض زیر مطالعه می شود:
فرض نخست: هر دو سند فاقد تاریخ یا دارای یک تاریخ می باشد و بایع تقدم هیچیک از دو بیع را نسبت به دیگری تایید نمی کند.
در این فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقی, به نظر می رسد که در هر حال هیچیک از دو سند عادی را نمی توان بر دیگری ترجیح داد, مگر این که تقدم انشای بیع موضوع یکی از دو سند بر انشای معامله سند دیگر به وسیله دلیل یا اماره ثابت گردد.
نتیجه عدم امکان ترجیح یکی بر دیگری, محکومیت هر دو خریدار در دعوی الزام فرونشده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال است. زیرا از یک طرف تحقق مفاد هیچیک را نمی توان مقدم بر دیگری فرض کرد, از طرف دیگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بین دو معامله دو سند عادی ممکن نیست و نیز ترجیح عقد موضوع یکی از دو سند عادی بر عقد موضوع سند دیگر, بدون مرجح و غیر قابل توجیه است, همچنین توسل به استقراع به دلیل خلاف قاعده بوده آن و محدودیت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمی تواند از بین دو شخص مذکور, شخصی را که معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد که سند رسمی انتقال ملک به نام او ثبت شود, تعیین کند.
باید اضافه کنیم که پیدایش این وضعیت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمی که دارای تاریخ واحد باشد نیز مکن است, مانند این که سند رسمی انتقال به سویله مالک و وکیل او به طور جداگانه در دفترخانه در یک روز تنظیم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع یکی از دو معامله بر دیگری معلوم نباشد.
فرض دوم: بایع تقدم تاریخ یکی از دو بیع دارای تاریخ یکسان یا فاقد تاریخ را نسبت به دیگری تایید می کند.
در این فرض باید بیعی که تقدم ان به وسیله بایع مقدم و در نتیجه معتبر معرفی می شود, دارای اعتبار تلقی شود. زیرا , براساس آنچه در فرض نخست ذکر شد, به لحاظ این که هیچیک از دو بیع بر بیع دیگر ترجیح ندارد, هیچیک از دو خریدار نمی تواند بایع را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال یا تسلیم ملک مورد معامله به خود کند. اما در این میان هرگاه بایع تقدم یکی از دو بیع را بر دیگری تایید کند, این تایید, در حقیقت اقرار به اعتبار بیعی که تقدم ان مورد تایید بایع قرار گرفته است, می باشد که نتیجه آن حکم اعتبار این بیع و تنظیم سند رسمی انتقال با خریدار ان خواهد بود. بنابراین اعتبار بیع مذکور, از جهت این نیست که تایید بایع به عنوان یک دلیل بر تقدم واقعی و ترجیح این بیع بر بیع دیگر مورد استناد قرار می گیرد؛ که تایید مزبور نمی تواند دلیل و یا حتی اماره اعتبار یکی از دو بیع در برابر بیع دیگر باشد؛ بلکه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زیان مقر یعنی شخص فروشنده می باشد؛ وقتی دلالت دو سند عادی به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط می شود, و در نتیجه هیچیک از دو خریدار نمی تواند با استناد به سند عادی ادعای خود را ثابت کند, تنها اقرار به عنوان دلیل منحصر می تواند در برابر فروشنده مثبت ادعای خریداری شود که بیع ملک به او پیش از بیع دیگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.
فرض سوم: دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آن دو دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ است. در این دو فرض, باید سند عادی دارای تاریخ یا دارای تاریخ مقدم معتبر تلقی گردد و بدین جهت این فرض باید در دو حالت زیر بررسی شود:
حالت 1 : دو سند عادی دارای تاریخ متفاوت باشد.
در این حالت هیچیک از ان دو برابر دیگری قابل استناد نیست و دلالت دو سند بین دو خریدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط می گردد, اما سند دارای تاریخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زیان مقر به وسیله خریدار این سند علیه فروشنده قابل استناد است. بنابراین دادگاه باید به اعتبار مندرجات سند عادی مذکور رسیدگی کند و در صورت اثبات وجود تاریخ مذکور در سند, در زمان امضای ان به وسیله فروشنده, رای بر محکومیت او به تنظیم و امضای رسمی انتقال ملک به خریدار و تسلیم ملک مورد معامله به او بدهد, هر چند که صحت تاریخ مذکور ثابت نشود. زیرا, از یک طرف پس از سقوط دو سند, ادعای هر دو خریدار به دلیل تعارض غیر قابل قبول می شود, اما در این میان پس از ثبوت وجود تاریخ مقدم مذکور در مان امضای سند عادی به سویله فروشنده, نوعی اقرار کتبی فروشنده به سود خریدار سند عادی مذکور ثابت می شود که می تواند مبنای رای محکومیت فروشنده گردد؛ اسین امر با قاعده غیر قابل استناد بودن تاریخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غیر قابل استناد بودن تاریخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غیر قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده ای که تاریخ مزبور را در زمان امضای سند تایید کرده است نخواهد بود. به علاوه غیر قابل استناد بودن تاریخ هنگامی مطرح می شود که ادعای ثالث همراه با دلیلی باشد, که بدون در نظر گرفتن تاریخ مقدم سند عادی, دلیل مزبور مثبت ادعای ثالث باشد و منحصراً تاریخ مقدم سند عادی, با دلیل ثالث معارض باشد که در این صورت تاریخ مقدم سند عادی, غیر قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض این است که مفاد سند عادی ابراز شده به وسیله ثالث با مفاد سند عادی خواهان, حتی بدون لحاظ تاریخ مقدم این سند, نیز تعارض داشته و ساقط می گردد. پس از بعد از سقوط دعوای ثالث و دعوای دارنده سند, با تاریخ مقدم, استناد به سند عادی دارای تاریخ مقدم و تاریخ آن, از این حیث هم استناد به تاریخ سند عادی در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تایید فروشنده در این حالت, نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندی که تاریخ ان موخر است, نمی تواند سبب محکومیت خردار سند دارای تاریخ مقدم گردد و صدور حکم به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر گردد, مگر این که ثابت شود تاریخ مقدم مذکور غیر واقعی بوده و واقعاً بیع سند عادی دارای تاریخ موخر پیش از بیع سند عادی با تاریخ مقدم واقع گردیده است. زیرا با توجه به این که در فرض ثبوت این موضوع که تاریخ مندرج در سند عادی دارای تاریخ مقدم هنگام امضای این سند موجود بوده و با امضای فروشنده مورد تایید او قرار گرفته است, این تایید نوعی اقرار به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ مقدم می باشد که رجوع از آن به سود خریدار سند عادی با تاریخ موخر و به زیان مقرله قبلی ممکن نیست, هر چند ممکن است بر اثر رجوع مذکور, از جهت تشکیل یک اقرار مستقل دیگر به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ موخر, فروشنده در برابر این شخص نیز مسئول تسلیم بدون ملک یعنی قیمت آن گردد.
هرگاه فروشنده صحت یا وجود تاریخ سند عادی دارای تاریخ مقدم را در سند , به هنگام امضای خود انکار کند و وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده ثابت نشود, الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع و تسلیم ملک به خریدار سند دارای تاریخ مقدم, امکان نخواهد داشت, زیرا اقراری به فروشنده به سود این خریدار محقق نمی گردد, تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.
حالت 2 : یکی از دو سند عادی دارای تاریخ و دیگری فاقد تاریخ باشد.
در این حالت نیز اگر چه دو سند مذکور به علت غیر اقبل استناد بودن تاریخ سند دارای مقدم, متعارض بوده و به عنوان دو دلیل معارض ساقط می شود و در نتیجه در دعوی مطروح نسبت به هر یک در برابر دیگری نمی تواند مورد استناد قرار گیرد, اما با فرض ثبوت این که تاریخ سند عادی دارای تاریخ هنگام امضای فروشنده موجود بوده و مورد تایید او قرار گرفته است, اقرار فروشنده به سود خریدار سند عادی دارای تاریخ, محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود, ملزم به تنظیم و امضای سندرسمی انتقال ملک به این خریدار خواهد بود, مگر اینکه ثابت شود بیع موضوع سند عادی فاقد تاریخ پیش از بیع سند عادی دارای تاریخ انشا گردیده است. هلت این که فروشنده ملزم به تنظیم و امضای سند رسمی با خریدار سند عادی دارای تاریخ می شود این است که بر فرض ثبوت وجود تاریخ در سند مذکور در زمان امضای فروشنده, وقوع بیع موضوع این سند در تاریخ مذکور در سند, باید تحقق یافته تلقی گردد و از این جا به حکم اصل تاخر حادث باید انشای بیع سند عادی فاقد تاریخ, پس از بیع سند عادی دارای تاریخ , فرض گردد.
با توجه به مطالب مذکور در این حالت, باید گفت که هرگاه فروشنده تقدم بیع سند عادی فاقد تاریخ را نسبت به بیع سند عادی دارای تاریخ تایید کند, این امر سبب نمی شود که حکم به الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال و تسلیم ملک به خریدار سند عادی فاقد تاریخ صادر گردد. زیرا بر فرض ثبوت این که تاریخ سندعادی دارای تاریخ در زمان امضای فروشنده موجود بوده است, تایید فروشنده نسبت به تاریخ مذکور در زمان امضای سند عاد مذکور, نوعی اقرار به سود خریدار با سند عادی دارای تاریخ محسوب می شود که فروشنده نمی تواند با رجوع خود از این اقرار, به زیان خریدار سند عادی دارای تاریخ و به سود خریدار دیگر, اقرار مذکور را از اعتبار ساقط کند. روشن است که در صورت عدم اثبات وجود تاریخ در زمان امضای فروشنده, اقرار او نسبت به تقدم وقوع بیع سند عادی بدون تاریخ نسبت به سند عادی دارای تاریخ, می تواند مستند حکم به اعتبار این عقد و الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال به نام خریدار سند عادی بدون تاریخ شود.
http://vakilkarimi.mihanblog.com/post/21
نویسنده : شادروان دکتر مهدی شهیدی

نکات قابل توجه در خرید وفروش ملک

ژانویه 11, 2010

نکات قابل توجه در خرید وفروش ملک
• بیشترین دعاوی مطروحه در امور حقوقی، پرونده های مربوط به دعاوی ملکی است و یکی از دلائل آن عدم توجه طرفین معامله به مقررات خاص بیع و یا دقت نکردن در مسائلی که هنگام معامله توجه به آن ضروری است ما در اینجا نکاتی را یاد آور میشویم تا شما را راهنمایی کرده باشیم و شما نیز هنگام معامله آن را مد نظر داشته باشید:
۱- مطمئن شوید فروشنده، مالک ملکی است که آن را به شما می فروشد و یا اینکه از طرف مالک اختیار فروش داشته باشد لذا اسناد و مدارک را هنگام معامله ملاحظه نمائید .
۲- هنگام ملاحظه سند چند مطلب را دقت کنید اول اینکه ببینید ملک به نام چه کسی است آیا مشخصات فروشنده با مشخصات مندرج در سند مطابقت دارد یا خیر دوم اینکه شماره پلاک با محل انطباق داشته باشد سوم اینکه حدود معرفی شده در سند با حدود واقعی آن مغایر نباشد چهارم اینکه مساحت ذکر شده در سند همان مساحتی باشد که به شما اظهار گردیده است .
۳- مطمئن شوید که فروشنده، ملک را به شخص دیگری نفروخته باشد چون بسیارند کسانی که با انگیزه کلاهبرداری ملکی را به چند نفر میفروشند، وخوب است بدانید اولین معامله اگر صحیح انجام شده باشد معتبر است و معاملات بعدی باطل میشود لذا اگر به چنین معامله ای برخورد کردید اصرار بر اینکه معامله قبلی را بر هم بزنید نداشته باشید و بی جهت از این بابت پرونده در دادگستری درست نکنید بلکه بهتراست پول خود را بگیرید و از خیراین معامله بگذرید تا بیشتر ضررنکنید اما نه اینکه فروشنده را به حال خود رها کنید بلکه میتوانید از او به عنوان فروشنده مال غیرکه مجازات کلاهبرداری دارد شکایت کنید تا مجازات شود شاید این کار را بار دیگر تکرار نکند.
نکته:
البته لازم است به این نکته اشاره کنیم که اگر معامله قبلی با طل بوده ویا به دلائلی فسخ واقاله شده باشد معامله مجدد منعی نخواهد داشت .
۴- مطمئن شوید که امکان انتقال سند بنام شما هست چون گاهی سند ازنظر ظاهر اشکالی ندارد اما ممکن است ملک در رهن ویا به دلائلی درتوقیف باشد ویا فروشنده ممنوع المعامله گردیده ویا اینکه به دلیل دیگری امکان انتقال سند نباشد مثل اینکه تخلفات ساختمانی صورت گرفته باشد.
۵- اگرفروشنده ملک را با داشتن اختیار از طرف مالک بشما میفروشدمدارک او را ملاحظه نمائید مثلا وکالتنامه او را مطالعه کنید وببینید آیا اختیار فروش دارد یا نه گاهی ممکن است فقط دراموراداری وکالت دارد ویا تحت شرائطی می توانسته اقدام به فروش نماید که اکنون آن شرائط فراهم نیست.
۶- ما می دانیم که کنترل کردن همه این مطالب امر دشواری است زیرا گاهی انسان هنگام معامله به جهاتی نمی توانداین دقتها را بنماید مثلا با طرف خود رو دربایستی دارد ویا شرائطی پیش می آید که بررسی این نکات مشکل میشود بنا براین اگر قصد معامله دارید برای نیفتا دن در یک مخمصه حد اقل شرائطی را پیش بینی کنید که اگر مشکلی پیش آمد بسهولت قابل رفع باشد مثلا شرط کنید که اگر ملک مستحق للغیر درآمد ویا فسادی در معامله پدیدارگشت فروشنده ضامن کلیه خسارات باشد ویا در شرائطی شما حق فسخ معامله را داشته باشید.
۷- شرط فسخ را شفاف وروشن بنویسید این را هم بدانید که شرط فسخ غیر ازشرط انفساخ است شرط انفساخ وجاهت شرعی ندارد معنای چنین شرطی این استکه شما شرط کنید که در وضعیت خاصی معامله خود بخود باطل باشد چنین شرطی باطل است زیرا یک بیعی که صحیح انجام شده خود بخود از بین نمی رود بلکه با اراده صاحب خیارشرط بعد از آماده شدن زمینه آن فسخ میشودوپیش از اینکه زمینه فسخ فراهم آید نمی توان اعلام فسخ یک معامله صحیح را کرد
http://entesar.ir/content/1014158.htm
موضوع بالا تحت موضوع: بیع (خرید و فروش) | نويسنده: سيد احمد مرتضوی |

دعوی تصرف عدوانی

ژانویه 11, 2010

عناصر دعوی تصرف عدوانی عبارت است از :
الف ـ موضوع دعوی مال غیرمنقول باشد خواه دعوی در دادسرا مطرح شود (فقره دوم ماده یک قانون تصرف عدوانی و ماده دوم همان قانون) خواه در دادگاه
ب ـ متصرف سابق مال غیرمنقول که مال بدون رضایت وی از تصرفش خارج شده طرح دعوی نماید (مواد اول و دوم قانون تصرف عدوانی ) لازم نیست شاکی مالک باشد مستأجر ـ مباشر ـ خادم ـ دهقان ـ کارگر وهرکس که به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند این دعوی را طرح کند (ماده ششم قانون تصرف عدوانی) وحتی این دعوی از جانب مستأجر علیه موجر واز یک مستأجر علیه مستأجر دیگر شنیده می شود.
ج ـ مدعی اعاده تصرف سابق خود را بخواهد هرچند که درمقام استدلال استناد به مالکیت خود هم کرده باشد . ولی اگر خواسته دعوی مرکب از اعاده تصرف و صدور حکم به مالکیت باشد این دعوی دعوی مالکیت است (قسمت پنجم و ششم از توضیحات ذیل بند نهم نظامنامه قانون تصرف عدوانی) اگر مدعی تصرف عدوانی که اعاده تصرف را خواسته تقاضای جبران خسارت وارده را هم بنماید ماهیت دعوی تصرف عدوانی تغییر نمی کند و به تقاضای مزبور ضمن دعوی مذکور رسیدگی می شود. هرگاه خوانده تصرف خود را مستند به حق مالکیت خود کند این استناد، ماهیت دعوی تصرف عدوانی را تغییر نمی دهد.
دـ نسبت به مورد تعهد (مانند عین مستأجره و عین مرهونه) نمی توان دعوی تصرف عدوانی مطرح نمود.
http://www.dadkhahi.net/wiki/index.php

(نویسنده ذکر نشده – مقاله)

دعاوي كيفري تصرف عدواني ورود به ملك ديگري
مقدمه
دعاوي تصرف عدواني شامل دعاوي حقوقي و كيفري است كه در سه قانون و به سه شكل كاملاً مجزا پيش بيني شده است .
ماده 158 تا 177 قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني 1379 دعاوي حقوقي تصرف عدواني را شامل مي شود كه در دادگاه هاي حقوقي رسيدگي مي شود . اين دعوا شباهت زيادي با دعواي غصب ( خلع يد ) دارد يعني دعوايي كه از سوي مالك به طرفيت متصرف اقامه مي گردد . اما دعواي تصرف عدواني ، دعواي تصرف سابق است عليه كسي كه مال را بدون رضايت وي و به نحو عدوان از تصرف او خارج كرده است . بنابراين در هر دو دعوا خواسته ، خلع يد به معناي عام آن است و مبناي دعوا عدواني بودن عمل خوانده است و اين شباهت سبب گرديده است كه در بسياري موارد ميان اين دو دعوا اشتباه شود . اما نبايد از تفاوت ماهوي اين دو دعوا غافل شد زيرا اگرچه تصرف به عنوان مالكيت دليل مالكيت است و در دعواي خلع يد به مالكيت در دعواي تصرف عدواني به تصرف خواهان توجه مي شود ولي تصرف در دعواي تصرف عدواني از آن جهت كه اماره تصرف است مورد توجه قرار نمي گيرد بلكه به اين دليل مورد عنايت است كه احترام نگذاشتن به تصرفات مردم مورد توجه قرار نمي گيرد بلكه به اين دليل مورد عنايت است كه احترام نگذاشتن به تصرفات مردم موجب بي نظمي در جامعه مي گردد . بنابراين دادگاه برخلاف دعواي خلع يد به مالكيت توجهي ندارد.
قانون اصلاح جلوگيري از تصرف عدواني مصوب 16/12/1352 هم در مورد تصرف عدواني است كه وصف حقوقي دارد اما در دادسراها مورد رسيدگي قرار مي گيرد.
ويژگي بارز اين دو نوع دعواي تصرف عدواني آن است كه مرجع رسيدگي كننده صرفاً به سبق تصرفات مدعي و لحوق تصرفات مدعي و لحوق تصرفات مدعي عليه توجه دارد و مالكيت طرفين دعوا تأثيري در قضيه ندارد و نتيجه دعوا نيز اعاده وضع به حال سابق است زيرا نظم جامعه اقتضاء مي كند تصرفات هر كسي مورد احترام قرار گيرد . هرچند مبناي اين تصرفات مشروع نباشد و هر كس نسبت به تصرفات ديگري ادعايي دارد بايد از طريق مراجع قضايي اقدام كند و هر كسي نبايد قاضي خويش باشد .
البته اين هدف عالي زماني مردم را در جامعه به دستگاه قضايي قانع مي سازد كه اعاده وضع و رفع تجاوز از متجاوز به سرعت انجام شود وگرنه كسي كه ملك او مورد تصرف عدواني قرار گرفته است و سال ها بايد در دادسراها و دادگاه ها سرگردان شود تا شايد ملك خود را پس بگيرد تمايلي براي تظلم از طريق مرجع قضايي نخواهد داشت و اگر قدرتي داشته باشد خود دست به كار خواهد شد و اين نكته مهمي است كه قضات محترم بايد مورد عنايت قرار دهند تا دستگاه قضايي متهم با ناتواني در مقابل متجاوزان نشده و موجب يأس و نا اميدي مردم نگردد .
يك نوع تصرف عدواني هم وجود دارد كه واجد وصف كيفري مي باشد و در مواد 690 تا 693 قانون مجازات اسلامي پيش بيني شده است اما نحوه نگارش اين مواد به گونه اي است كه تمايز ميان دعاوي تصرف عدواني روشن و واضح نمي باشد و موجب سردرگمي قضات و حقوقدانان گرديده است .
مقاله حاضر مربوط به تصرف عدواني كيفري است كه البته بحث در مورد همه زواياي آن از حد يك مقاله خارج است بنابراين سعي شده است فقط تفاوت ميان جرايم تصرف عدواني مذكور در مواد فوق و دعاوي مربوط به آنها بررسي شود .
1- رابطه ماده 690 و ماده 691 قانون مجازات اسلامي
ماده 690 قانون مجازات اسلامي كه متني طولاني و مبهم دارد بيانگر چندين جرم مي باشد : تهيه آثار تصرف در اراضي و املاك ، تخريب محيط زيست ، تجاوز ، تصرف عدواني ، ايجاد مزاحمت و ممانعت از حق كه در اينجا فقط جرم تصرف عدواني مورد نظر ما بوده و جرايم ديگر كه برخي از آنها ارتباطي هم با تصرف عدواني ندارد ، مورد نظر نمي باشد به ويژه كه در مواد 691 ، 692 و 693 به آن جرايم اشاره اي نشده است .
در مورد رابطه ماده 690 و ماده 691 قانون مجازات اسلامي چند احتمال قابل طرح است :
1-1- يك احتمال آن است كه هر دو ماده به جرم تصرف عدواني اشاذه دارد اما اگر تصرف عدواني به شكل ساده انجام شود مجازات موضوع ماده 690 اعمال خواهد شد و اگر همراه با قهر و غلبه عامل تشديد مجازات در قالب اعمال مجازات مستقل خواهد بود . مؤيد اين احتمال آن است كه اگر براي جرم تصرف عدواني همراه با قهر و غلبه فقط مجازات ماده 691 اعمال گردد نتيجه اش آن است كه تصرف ساده مجازات شديدتري نسبت به تصرف با قهر و غلبه داشته باشد اما چنين نتيجه اي معقول نمي باشد . اين مؤيد گرچه منطقي است اما با ظاهر اين دو ماده كه درصدد بيان دو جرم مستقل هستند سازگار نمي باشد.
1-2- احتمال ديگر آن است كه ماده 690 در مورد تصرف عدواني ساده است اما ماده 691 در مورد تصرف عدواني همراه با قهر و غلبه مي باشد . اين احتمال نيز با توجه به ميزان مجازات مذكور در دو ماده سازگار نيست زيرا مجازات ماده 690 شديد تر از مجازات ماده 691 مي باشد .
1-3- احتمال ديگر آن است كه جرم موضوع ماده 690 تصرف عدواني است اما جرم موضوع ماده 691 تصرف عدواني نمي باشد . بلكه ورود ساده به ملك ديگري است همان گونه كه ورود به منزل ديگري هم به موجب ماده 694 جرم مي باشد . بنابراين ماده 692 ورود به عنف به هر ملكي غير از منزل را شامل مي شود پس ورود با قهر و غلبه به كارخانه يا مغازه يا باغ ديگري مشمول ماده 692 مي باشد . مؤيد هايي براي اين احتمال وجود دارد از جمله اينكه ماده 691 عبارت « داخل ملكي شود » را به عنوان عنصر مادي جرم بيان كرده است و دخول در ملك در عرف حقوق جزا با تصرف عدواني ملك تفاوت دارد زيرا اگرچه دخول در ملك اعم از تصرف عدواني و دخول ساده مي باشد اما واژه ( داخل شدن ) براي تصرف عدواني به كار نمي رود .
مؤيد ديگر آن است كه مجازات مذكور در ماده 691 خفيف تر از مجازات مذكور در ماده 690 مي باشد در حالي كه اگر ماده 691 درصدد بيان جرم تصرف عدواني همراه با قهر و غلبه بود قطعاً بايد مجازات شديد تري را مقرر مي داشت همچنين در ماده 691 به قيد محصور بودن و محصور نبودن اشاره شده است و در قانون مجازات عمومي محصور بودن ملك از علل مشدده مجازات به حساب مي آمد حال آنكه محصور بودن يا نبودن ملك در تصرف عدواني تأثيري ندارد اما در ورود به ملك ديگر موثر مي باشد .
با توجه به مطالب فوق به نظر مي رسد احتمال سوم را بايد وجه تمايز دو ماده 690 و 691 قرار داد .
2- رابطه ماده 690 و 692
ماده 690 و ماده 692 شباهت بيشتري با يكديگر دارند تا ماده 690 و 691 زيرا در هر دو ماده به واژه « تصرف » اشاره شده است . بنابراين تمايز اين دو ماده دقيق تر است و احتمالات بيشتري در مورد آنها قابل طرح مي باشد :
2-1- يك احتمال آن است كه هر دو ماده به تصرفاتي نظر دارند كه نسبت به ملك متعلق به ديگري صورت مي گيرد يعني شاكي ، ملاك ملك مورد تصرف عدواني مي باشد .
قرينه هاي فراواني در تأييد اين احتمال نسبت به ماده 690 وجود دارد از جمله اينكه ماده مذكور پس از ذكر برخي مصاديق ، جمله « اراضي و املاك متعلق به … » را به كار برده است و اين جمله ظهور در مالكيت دارد .
البته رويه قضايي در اين زمينه متزلزل است و قضات دادگستري در نشست هاي قضايي حدود نظريات مختلفي ابراز داشته اند . يك ديدگاه مي گويد : « منظور از تعلق ، مالكيت است و مقنن براي يد متصرف غاصب احترامي قائل نشده است و برخلاف تعلق ، نتيجه مالكيت است و تا مالكيت احراز نشود ، نمي توان مجازات ماده 690 قانون مجازات اسلامي را اعمال كرد . بدين ترتيب ، قانونگذار از حكم شرع در مورد غصب متابعت كرده و فقط غاصب عدواني را مستحق مجازات دانسته و متصرف ذي حق را كه با دليل مالكيت ، تعلق مالك يا حقي در آن را به خود ثابت نمايد ، در خور مجازات ندانسته است . »
ديدگاه ديگري مي گويد : « تعلق مندرج در ماده 690 قانون مجازات اسلامي . ربطي به مالكيت ندارد و منصرف از مالكيت است چون نتيجه اعتقاد به اينكه منظور از تعلق ،مالكيت است خلط مباحث دعواي مالكيت و تصرف است كه اين امر با اقتضاي فوريت رسيدگي به دعواي تصرف عدواني سازگار نبوده و بنابراين كماكان سبق تصرف مالك است»
نتيجه پذيرش اين احتمال آن است كه تصرف عدواني در صورتي جرم به حساب مي آيد كه شاكي ، مالك باشد يا نصرف با قهر و غلبه صورت گيرد و در ساير موارد بايد از طريق دعواي حقوقي اقدام كرد .
به نظر مي رسد اگر اين احتمال مقداري تعديل شود ، قابل دفاع باشد ؛ تعديل احتمال بدين صورت است كه متصرف بايد مبناي مشروعي براي تصرفات خود داشته باشد اما مالكيت تنها مبناي مشروعيت نيست بلكه داشتن هر حقي مي تواند مبناي مشروعيت قرار گيرد مانند مالكيت منافع كه براي مستأجر برقرار است .
قابليت دفاع بدين جهت است كه تصرف عدواني بيانگر ديگر غصب مي باشد كه در ماده 308 قانون مدني تعريف شده است . ماده 308 غصب را چنين تعريف مي كند : « غصب استيلاء بر مال غير است به نحو عدوان » .
ملاحظه مي شود كه استيلاي بر ملك غير ، همان تصرف ملك است و ماده 309 قانون مدني هم عدم تصرف را غصب نمي داند .
غصب كه برخلاف تصرف عدواني اختصاص به اموال غير منقول ندارد ، داراي دو عنصر مادي و حقوقي مي باشد ؛ عنصر مادي همان استيلاي بر مال غير است و عنصر قانوني نامشروع و عدواني بودن تصرف مي باشد .
تصرف عدواني هم همين دو ركن را دارد ؛ ركن مادي ، تصرف است كه همان استيلاي بر ملك غير مي باشد و ركن حقوقي ، عدواني بودن تصرف است در ماده 308 به حق غير اشاره شده است . بنابراين اگر غير ، حقي در ملك تحت تصرف خدونداشته باشد بلكه شخصي كه او را از ملك خارج مي كند داراي حق باشد عمل وي از نظر حقوقي غصب نيست و از نظر غير اشاره شده است بنابراين اگر غير ، حقي در ملك تحت تصرف خود نداشته باشد بلكه شخصي كه او را از ملك خارج مي كند داراي حق باشد عمل وي از نظر حقوقي غصب نيست و از نظر كيفري تصرف عدواني به حساب نمي آيد زيرا عدواني در اينجا وجود ندارد تفسير مضيق قانون به نفع متهم و اصل برائت هو مؤيد اين ديدگاه است . به موجب اين دو قاعده مسلم حقوقي شك را بايد به نفع متهم تفسير كرد . اين احتمال در مورد ماده 690 قابل پذيرش است اما در مورد ماده 692 نمي توان به آساني آن را پذيرفت زيرا عبارت « ملك ديگري » نسبت به عبارت « اراضي و املاك متعلق به » ظهور بيشتري در مالكيت دارد . بنابراين تفاوت ماده 690 و 692 در اين است كه براي اعمال ماده 690 تصرفات سابق شاكي نبايد غاصبانه باشد هر چند اين تصرفات متهم نيز همراه با قهر و غلبه صورت گيرد .
2-2- احتمال ديگر آن است كه ماده 690 در مورد تصرفاتي است كه متصرف به قصد مالكيت خود و سلب مالكيت از متصرف قبلي مبادرت به تصرف عدواني مي كند اما ماده 692 در موردي است كه متصرف عدواني فقط قصد تصرف ملك را دارد بدون اينكه قصد تملك ان را داشته باشد . يكي از قرينه هايي كه اين احتمال را تقويت مي كند آن است كه قانونگذار در صدر ماده واژه « صحنه سازي » را به كار برده و نتيجه صحنه سازي را « تهيه آثار در اراضي » بيان كرده است و طبيعي است كه تصرف به منظور استفاده موقت معمولاً به صورت صحنه سازي و تهيه آثار تصرف انجام نمي شود . البته اين قرينه قابليت استناد دارد كه صحنه سازي و غير واقعي جلوه دادن امر در همه موارد بعدي ضرورت داشته باشد كه با توجه به متعدد بودن همه جرايم مذكور در اين ماده و تغاير آنها بعيد است كه بتوان اين قيد را براي همه جرايم برقرار دانست.قرينه ديگر آن است كه در قسمت ذيل ماده تصرف يا ذي حق معرفي كردن خود يا ديگري به عنوان سوء نيت خاص اين جرم بيان شده است و اين قصد حكايت از تصرفات مالكانه دارد . قرينه مذكور نيز با ايراد فوق روبروست و قصد تصرف و ذي حق معرفي كردن اختصاص به قسمت اول ماده يعني تصرف به صورت صحنه سازي دارد مضافاً بر اينكه علاوه بر قصد ذي حق معرفي كردن ، قصد تصرف هم بيان شده است كه اطلاق آن شامل تصرف مالكانه و تصرف موقت نيز مي شود . سابقه جرم انگاري تصرف عدواني در قانون مجازات عمومي نيز قرينه اي بر تأييد اين احتمال است زيرا ماده 268 مكرر اين قانون كه ماده 690 جايگزين آن است تصريح داشت : « هركس به وسيله صحنه سازي از قبيل پي كني ، ديوار كشي ، يا غرس اشجار و امثال آن مبادرت به تهيه آثار تصرف در املاك ديگران نمايد و بدين وسيله خود را مالك يا متصرف آن قلمداد نمايد . »
در اين ماده ، مالك و متصرف قلمداد كردن شرط اساسي جرم شناخته شده است و تصرف هم ظهور در تصرف مالكانه دارد .
همچنين ماده 268 قانون مجازات عمومي كه ماده 692 جايگزين آن است مقرر مي داشت : « هرگاه كسي ملك ديگري را به قهر و غلبه تصرف كند … » در اين ماده به نحوه تصرف و قصد متصرف اشاره اي نشده است .
قوانين خارجي نيز همين ملاك را براي تمايز ميان جرايم تصرف عدواني برگزيده اند به عنوان نمونه : ماده 373 قانون مجازات لبنان در مورد تصرف شخصي است كه بدون داشتن سند رسمي مالكيت يه تصرف مبادرت به تصرف ملك ديگري مي كند و ماده 738 در مورد تصرفي است كه به قصد سكونت يا استعمال صورت مي گيرد .
بنابر آنچه گذشت ، ملاك تمايز دو ماده به سوء نيت خاص برمي گردد يعني در جرم موضوع ماده 690 سوء نيت خاص لازم است كه همان قصد تملك يا ذي حق جلوه دادن است اما جرم موضوع ماده 692 نياز به سوء نيت خاص ندارد .
2-3- احتمال سوم آن است كه در هر دو ماده ، سبق تصرفات شاكي و لحوق تصرفات براي تحقق جرم كافي است وجه تمايز آنها نحوه تصرف است يعني براي تحقق جرم موضوع ماده 692 قهر و غلبه و تشدد لازم است اما جرم موضوع ماده 690 بدون قهر و غلبه صورت مي گيرد.
البته ماده 692 عنصر مادي جرم را چنين بيان كرده است : « تصرف كند » و اين بيان ، به معناي تصرف عدواني است و شامل ايجاد مزاحمت و ممانعت از حق نمي شود زيرا در مزاحمت ، شخص مزاحم ملك را از تصرف متصرف خارج نمي كند ( ماده 160 قانون آئين دادرسي مدني ) و در ممانعت از حق نيز جرم نسبت به حق ارتفاق يا انتفاع در ملك ديگري صورت مي گيرد و شاكي درخواست رفع ممانعت را مي نمايد ( ماده 59 قانون آئين دادرسي مدني ) .
بنابراين بيان ، وجه تمايز ميان اين دو ماده در خصوص مزاحمت و ممانعت از حق اساساً منتفي است و فقط بايد به بيان تفاوت آنها در مورد تصرف عدواني پرداخت . البته معناي اين سخن آن نيست كه مزاحمت و ممانعت از حق چنانچه با قهر و غلبه باشد ، جرم محسوب نمي شود بلكه اطلاق ماده 690 شامل مزاحمت و ممانعت از حقي نيز مي شود كه با قهر و غلبه صورت مي گيرد .
2-4- احتمال چهارم آن است كه تفاوتي ميان جرم موضوع ماده 690 و 692 وجود ندارد بلكه هر دو ماده درصدد بيان جرم تصرف عدواني هستند و ماده 692 فقط برخي علل مشدده مجازات را بيان مي كند .
عدواني بودن با قهر و غلبه تفاوت دارد و عدوان با نيت و قصد مرتكب ارتباط دارد اما قهر و غلبه با عمليات مادي وي در ارتباط است.
اين احتمال مردود است زيرا چنانچه ماده 691 در مقام تشديد مجازات بود ، بايد مجازات شديدتري را تعيين مي كرد مگر اينكه تشديد حداقل مجازات را تشديد مجازات تلقي كنيم كه در اين صورت هم بعيد است بتوان موضوع هر دو ماده را يك جرم دانست .
3- رابطه ماده 691 و 692
در مورد رابطه ماده 691 و 692 نيز احتمالاتي را مي توان مطرح ساخت :
زمان تصرف در آن مستقر بوده و متهم به قهر و غلبه وي را از ملك خارج كرده و خود آن را متصرف شده است اما ماده 692 در مورد تصرف ملكي است كه شاكي در زمان تصرف عدواني در آن مستقر نبوده است بلكه متهم از غياب مالك و متصرف سوء استفاده كرده و آن را به تصرف خود درآورده است .
3-2- احتمال ديگر آن است كه ماده 691 ناظر به موردي است كه ملكي از تصرف متصرف خارج مي شود بدون اينكه به مالكيت يا عدم مالكيت و نيز منشأ تصرفات شاكي توجهي شود . اما ماده 692 اختصاص به تصرفي دارد كه نسبت به ملك ديگري صورت مي گيرد يعني مالكيت شاكي شرط وقوع اين جرم است . اشاره به « ملك ديگري » در ماده 692 به ويژه مويد اين احتمال است كه در اين ماده برخلاف ماده 691 اشاره اي به تصرفات شاكي نشده است .
3-3- احتمال سوم آن است كه ماده 691 در مورد تصرف عدواني نيست بلكه در مورد ورود به ملك ديگري مي باشد و ورود به ملك با تصرف عدواني ملك تفاوت دارد. به عبارتي اين جرم شبيه جرم موضوع ماده 694 مي باشد با اين تفاوت كه ماده 694 اختصاص به منزل و مسكن دارد و ماده 691 مطلق املاك متعلق به غير ، از منزل و مسكن را بيان مي كند اما ماده 692 در مورد تصرف عدواني است .
يكي از قرينه هايي كه اين احتمال را تقويت مي كند ، نحوه بيان عنصر مادي جرم است كه ماده 691 به صورت « داخل ملكي شود » بيان گرديده و در ماده 692 به صورت « تصرف كند» اشاره شده است .
مويد ديگر اين احتمال آن است كه مجازات موضوع ماده 692 « سه ماه تا يكسال حبس » بيشتر از مجازات مذكور در ماده 691 « يك تا شش ماه حبس » مي باشد و دليل اين امر روشن است زيرا جرم وارد شدن ساده به ملك ديگري خفيف تر از جرم تصرف عدواني است .
قرينه سوم آن است كه ماده 691 اشاره به محصور بودن و محصور نبودن ملك دارد همان گونه كه قانون مجازات عمومي محصور بودن را از علل تشديد مجازات مي دانست ، اما ماده 692 اشاره اي به اين قيد ندارد زيرا نحوه تصرف عدواني تأثيري ندارد .
به نظر مي رسد احتمال سوم قوي تر از دو احتمال ديگر است .
4- رابطه ماده 693 با ماده 690 ، 691 و 692
ماده 693 در مورد تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حقي است كه براي مرتبه دوم و بعد از اجراي حكم قبلي صورت مي گيرد اما در اين ماده به نحوه تصرف اشاره اي نشده است بنابراين تفاوتي ندارد كه مرتكب قصد تملك داشته باشد يا تصرف موقت ، تصرف به صورت قهر وغلبه باشد يا بدون قهر و غلبه ، ملك در تصرف فعلي ديگري باشد يا خير ، ملك محصور باشد يا غير محصور . همچنين به نظر مي رسد تبصره هاي ماده 690 را نمي توان در اينجا اعمال كرد همان گونه كه در مورد جرايم موضوع ماده 691 و 692 نيز اعمال تبصره ها جايز نيست زيرا بزه موضوع ماده 693 بزه مستقلي به حساب مي آيد .
ديدگاه مخالفي در اين زمينه وجود دارد : « با توجه به اينكه در ماده 690 در تصرف عدواني اوليه دستور توقيف عمليات متجاوز الزامي است ، به طريق اولي در تصرف مجدد كه پس از صدور حكم قطعي و اجراي آن صورت گرفته ، چنين دستوري بايد صادر و اجرا شود . »
نكته ديگري كه در ماده 693 بايد مورد توجه قرار گيرد آن است كه قيد « خلع يد » در صدر ماده ، به معناي واقعي و خاص آن يعني حكمي كه از سوي دادگاه حقوقي در مورد تصرفات غاصبانه صادر مي شود نيست ، بلكه معناي عام آن مورد نظر است كه شامل حكم دادگاه كيفري مبني بر اعاده وضع به حالت سابق برمي گردد .
در مورد حكمي كه از دادگاه حقوقي مبني بر رفع تصرف صادر شده است ابهام وجود دارد زيرا ماده 76 در اين زمينه مقرر داشته : « اشخاصي كه پس از اجراي حكم رفع تصرف عدواني يا رفع مزاحمت يا ممانعت از حق دوباره مورد حكم را تصرف يا ممانعت از حق بنمايد يا ديگران را به تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق مورد حكم وارد نمايد به مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامي محكوم خواهند شد . »
در اين ماده به « مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامي » اشاره شده است اما مجازا مقرر در قانون مجازات اسلامي يكي از مجازاتي است كه در ماده 690 بيان شده و يكي يكي مجازاتي كه در ماده 692 آمده و ديگري مجازاتي است كه در ماده 693 مقرر شده است.
يك احتمال كه منطقي هم به نظر مي رسد ، آن است كه براي تعيين ماده قانوني مورد نظر بايد به نحو تصرف متهم بعد از رفع تصرف توجه داشت مثلاً اگر به شكل قهر و غلبه باشد ، مجازات موضوع ماده 692 اعمال مي گردد وگرنه مشمول ماده 690 است و در هر صورت ماده 673 متصرف از چنين موردي است .
حقوقداني كه متعرض اين موضوع ده اند معمولاً ماده 693 را در اين مورد هم قابل اعمال مي دانند و حتي رفع تصرف به استناد حكم غير قطعي هم مشمول اين ماده دانسته شده است كه با ظاهر ماده 693 به هيچ وجه سازگاري ندارد.

5- رابطه ماده 694 با مواد 690 ، 691 ، 692 ، و 693
ماده 694 عنصر مادي جرم را بدين صورت بيان كرده است : « هركس در منزل يا مسكن ديگري به عنف و تهديد وارد شود … » .
وارد شدن معنايي عام دارد كه شامل تصرف عدواني هم مي شود اما همان گونه كه قبلاً گفته شد در عرف حقوقي اين اصطلاح را براي تصرف عدواني به كار نمي برند
بنابراين تفاوت ماده 694 با مواد 690 و 692 و 693 روشن است زيرا اين مواد در مورد تصرف عدواني نمي باشد . همچنين در جرايم موضوع مواد 690 ، 692 و 693 كه در مورد تصرف عدواني است ، آنچه مورد نظر مرتكب مي باشد خود زمين است كه قصد تملك يا تصرف آن را دارد اما در ورود به ملك يا منزل ديگري خود ملك يا منزل مورد نظر مرتكب نمي باشد كه آن را تصرف يا تملك كند و بر همين اساس سؤالي كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه هرگاه عملي كه مورد نظر سارق است ، جرم باشد مانند اينكه براي قتل يا سرقت وارد ملك يا منزل ديگري شود ، مجازات آن جرم باشد مانند اينكه براي قتل يا سرقت وارد ملك يا منزل ديگري شود ، مجازات جرم نيز علاوه بر مجازات ورود به ملك اعمال مي گردد يا فقط سزاوار مجازات جرمي است كه ورود به خاطر آن انجام شده است .
احتمال دوم منطقي تر است زيرا ورود به منزل ، مقدمه ارتكاب آن جرايم بوده است اما رويه قضايي در اين مورد و موارد مشابه به شدت متزلزل است زيرا نظريه تعدد مجازات نيز جاي دفاع دارد .
اما ماده 694 شبيه ماده 691 مي باشد زيرا هر دو در مورد وارد شدن به ملك ديگري است و تفاوت آنها در ملك ورود است كه اولي اختصاص به منزل و مسكن دارد اما دومي شكل هر ملكي مي شود .
تفاوت ديگري كه از ظاهر هر دو ماده به دست مي آيد آن است كه ماده 691 به « قهر و غلبه » اشاره دارد اما ماده 694 اصطلاحات « عنف يا تهديد» را به كار برده است و اين دو اصطلاح ظاهراً با يكديگر تفاوت دارند . قهر و غلبه ، عنف ، تهديد ، اجبار و اكراه كه در قوانين كيفري به كار مي رود فاقد تعريف قانوني است بنابراين بايد به معناي لغوي و عرفي آنها مراجعه كرد و از نظر اهل لغت و در اصطلاح حقوقي اين واژه ها معمولاً به صورت مترادف به كار مي روند .
معادل واژه هاي قهر و غلبه در زبان فرانسه واژه هاي ( violence – matrices ) و در انگليسي واژه هاي ( Violence – force – duress ) مي باشد كه به خشونت در رفتار اطلاق مي گردد . تهديد هم در زبان فرانسه معادل ( Menace ) و در زبان انگليسي معادل ( Threat – Intimidation ) مي باشد و به معناي اجبار معنوي است .
عنف در ماده 694 همان قهر و غلبه در ماده 691 مي باشد و به معناي آن است كه هنگام ورود به ملك ، مانعي وجود داشته باشد و مرتكب براي برداشتن مانع ، از اعمال خشونت آميز و غير عادي استفاده كند .
شرط تحقق عنف و تهديد ان است كه خشونت و تهديد بر مقاومت مجني عليه يا مانع غلبه پيدا كند .
برخي از مصاديق عنف روشن و آشكار است مانند شكستن در و خراب كردن ديوار و شيشه اما نسبت به برخي مصاديق ابهام وجود دارد ، مثلاً پريدن از روي ديوار و هرگونه ورود غير عادي مانند گذشتن نردبان و ورود از راه پنجره هم عنف محسوب شده است . اما در موردي كه شخص كليد خانه را با حيله از نوكر خانه گرفته و وارد خانه مي شود يا صاحب مهمانخانه در غياب مسافر وارد اتاق وي شده و اثاثيه او را بيرون مي ريزد ابهام وجود دارد .
البته در تفاوت ميان ماده 690 و 694 اين احتمال نيز ممكن است مطرح گردد كه واژه ( عنف ) معناي موسع تري نسبت به واژه « قهر و غلبه » دارد به گونه اي كه هر گونه عمل برخلاف رضايت طرف مقابل عنف است اما در قهر و غلبه بايد رفتار خشن و همراه با تشددي نيز وجود داشته باشد مانند اينكه مالي تخريب يا تلف شود بنابراين ورود از سر ديوار به ملك ديگر ورود همراه با عنف است اما ورود با قهر و غلبه نيست .
رويه قضايي هم در اين زمينه به شدت متزلزل است . يك ديدگاه مي گويد : « ورود به منزل و مسكن ديگري بدون رضايت در حدود ماده قانوني مرقوم قابل مجازات مي باشد . اعلام نظر به شرح فوق ناشي از تفسير واژه عنف به عدم رضايت صاحب منزل و مسكن بوده و در مقررات ماده 226 قانون مجازات عمومي سابق نيز كه سالها مورد عمل قرار گرفته است از .اژه مزبور همين معنا استنباط شده است . اما وارد شدن به ملكي كه در تصرف ديگري است منحصراً با قيود و شرايط مندرج در ماده 691 قانون مجازات داشته و در صورت فقدان شرايط مزبور عمل واقع شده قابل مجازات نخواهد بود . »
نظر ديگري در مخالفت با تفسير موسع واژه عنف مقرر مي دارد : « با توجه به لزوم تفسير مضيق جزايي و اينكه در عنف ، حضور صاحبخانه و درگيري فيزيكي با او و يا حداقل تخريب ديوار يا منزل ضروري است ، لذا ورود از در باز يا از روي ديوار ، ورود به عنف تلقي نشده و به لحاظ فقد عنصر قانوني قابل مجازات نمي باشد . »
گروه نخست به مبنا و فلسفه وضع اين ماده توجه دارند زيرا از نظر مقررات شرعي و قانوني ، احترام مسكن ديگري مورد تأكيد فراوان است به گونه اي كه اصل 22 قانون اساسي به صراحت آن را بيان كرده و آيات 27 و 28 سوره نور هم بر حرمت ورود به منزل ديگري بدون اذن مالك آن تأكيد دارد . اما گروه دوم ظاهر قانون را ملاك قرار داده اند و بر اساس اصل برائت و تفسير مضيق قانون اين مورد مشكوك را به نفع متهم تفسير مي كنند و ما نيز بهتر است به گروه دوم بپيونديم زيرا گرچه ورود بدون اجازه به منزل ديگري ، عمل زشت و ناپسندي است و مرتكب آن سزاورا نكوهش مي باشد اما همان گونه كه اصل 169 قانون اساسي و ماده 2 قانون مجازات اسلامي بيان مي كند مجازات بدكاران تنها در صورت اجازه صريح قانونگذار ممكن است .
تفاوت ماده 964 و 961 در ورود با تهديد نيز خالي از ابهام و ترديد نيست زيرا گرچه واژه « قهر و غلبه » تفاوت دارد و تهديد كه همان اجبار معنوي است و صرفاً نسبت به اشخاص صورت مي گيرد در اينجا نيز زماني محقق مي شود كه صاحب ملك حضور داشته و وارد شونده با او روبرو گردد ، اما قهر و غلبه كه همان اجبار مادي مي باشد ، نيازمند شرط حضور مالك نيست و به كار بردن عنف و قهر و غلبه بدون حضور صاحبخانه نيز ممكن مي باشد .
با اين وصف ، ماده 691 كه واژه « تهديد» را به كار نبرده است معنايي محدودتر نسبت به ماده 694 پيدا مي كند و ورود به ملك ديگري ( غير از منزل و مسكن ) همراه با تهديد ، جرم به حساب نمي آيد .
اما به رغم اين توجيه ها ، ممكن است گفته شود قهر و غلبه برخلاف تهديد هم در مورد اموال و هم در مورد اشخاص به كار مي رود و قهر و غلبه نسبت به اشخاص يعني اينكه شخصي مجبور شود خلاف ميل و رغبت ، كاري را انجام دهد و تفاوتي ندارد كه عدم رضايت ناشي از چه عاملي باشد . مثلاً كسي كه بدون رضايت زني ، با او زنا مي كند مرتكب زناي به عنف و قهر و غلبه شده است ولي لازم نيست كه مجني عليه مورد ضرب و شتم قرار گيرد تا عنف و قهر و غلبه محقق گردد .
بنابراين نمونه هاي زير را مي توان عنف به حساب آورد : گرفتن دست مجني عليه ، بستن دهان وي ، قرار دادن ماده بيهوشي يا خواب آور در دهان يا بيني شخص ، بستن چشمان وي ، قرار دادن در اتاق دربسته و …
با توجه به ملاك هاي ياد شده ، مي توان گفت كه ورود به ملك ديگري با تهديد ، نيز از مصاديق ورود با قهر و غلبه است و مشمول ماده 691 مي شود .
بهتر است هر دو نظر را تعديل كنيم ؛ اولاً برخلاف آنچه گروه نخست مي گويند بايد پذيرفت قهر و غلبه عليه اشخاص نيز قابل تحقق است . ثانياً قهر و غلبه عليه اشخاص برخلاف ديدگاه دوم ، هنگامي محقق مي شود كه جسم مجني عليه مورد تعرض قرار گيرد و معيوب كردن اراده از راه تهديد و اجبار معنوي را نمي توان از مصاديق عنف و قهر و غلبه دانست . بنابراين قهر و غلبه تنها نسبت به اموال صورت نمي گيرد و اگر كسي با اجبار مادي ديگري وارد ملك وي شده ، عملش جرم است و مشمول ماده 691 مي باشد .
البته بايد توجه داشت معناي عنف و قهر و غلبه نسبت به اشياء و اموال و نوع جرم ، متفاوت است مثلاً اجبار معنوي زن به زنا را ، زناي به عنف محسوب مي كنند اما اجبار معنوي صاحب مال به تحويل مال ، سرقت با عنف نيست .
تفاوت ديگري كه ميان ماده 694 و 690 وجود دارد و مورد اشكال قرار گرفته است اينكه : « قانونگذار ما ، براي موردي كه ورود به منزل غير با رضاي صاحبخانه بوده ولي ادامه توقف در آن برخلاف ميل او يا با عنف و تهديد باشد مجازاتي پيش بيني نكرده است و حال آنكه در مورد هتك حرمت املاك غير از منازل قائل به مجازات شده است .
در اينجا هم ممكن است تفسر موسعي از قانون به عمل آيد و ماده 694 شامل موردي نيز دانسته شود كه ورود در بدو امر بدون عنف و تهديد باشد و پس از اخطار مالك با عنف و تهديد ادامه يابد بويژه كه اگر چنين تفسيري صورت نگيرد با اهميت حرمت منزل كه مورد تأكيد قانونگذار سازگاري ندارد .
اين تفسير ، به رغم انكه از نظر منطقي موجه به نظر مي رسد ، اما قابل دفاع نيست زيرا اولاً به ضرر متهم است . ثانياً اگر منظور نظر قانونگذار بايد همچون ماده 691 مورد تصريح قرار مي گرفت . ثالثاً وقتي سخن از انجام امري با عنف و تهديد و قهر و غلبه به ميان مي آيد ، ناظر بر جايي است كه اين موارد همزمان با آن امر يا قبل از آن باشند و ميان آنها رابطه سببيت وجود داشته باشد و برخلاف تصرف عدواني كه جرمي مستمر شناخته مي شود و چنانچه ادامه ان همراه با قهر و غلبه و تهديد باشد ، مانند آن است كه از ابتدا همراه با اين موارد بوده باشد . جرم ورود به ملك ديگري ، جرمي آني است و بقاي ملك را نمي توان ورود تلقي كرد .
عنف و تهديد در مواردي عنصر جرم است و در مواردي تشديد مجازات مي باشد اما در هر صورت قانونگذار از اين جهت به عامل عنف و تهديد توجه دارد كه مجرم علاوه بر موضوع اصلي جرم به جيز ديگري هم لطمه وارد مي كند . مثلاً در جرم تصرف عدواني يا ورود به ملك غير هدف اصلي مرتكب يا ورود به ملك است اما تهديد اراده قرباني جرم و در عنف و قهر و غلبه جسم يا مال مجني عليه را نيز مورد تعرض قرار دهد .
http://www.daneshju.ir/forum/archive/t-59174.html
(نویسنده: دکتر عباس زراعت)

تصرف عدواني

ژانویه 11, 2010

معناي اصطلاحي تصرف: تصرف كه از آن به يد تعبير مي‌شود عبارت است از سلطه و اقتداري كه شخص به طور مستقيم يا به واسطه غير، بر مالي دارد.[1]
عدوان در لغت يعني ظلم و ستم آشكار.[2]و اصطلاحاً فعل يا ترك فعل قابل نكوهش است كه خلاف عرف يا قانون يا عقل سليم باشد.[3]
تصرف عدواني بمعني اعم، عبارت است از خارج شدن مال از يد مالك يا قائم مقام قانوني او بدون رضاي وي و يا بدون مجوز قانوني. عدم رضاي مالك يا عدم اذن قانوني او موجب تحقق عدوان است اين نوع تصرف در مادۀ 308 قانون مدني بيان شده و مفاد اين ماده از حديث «علي اليد ما اخذت حتي تؤديه» گرفته شده است.[4]
تصرف عدواني، عنواني است كه هم در حقوق مدني مطرح است و هم در حقوق كيفري بنابراين مي‌توان از منظر حقوقي و كيفري اين عنوان را مورد بحث و تحليل قرار داد.

بررسي تصرف عدواني با رويكرد حقوقی
مادۀ 158 قانون آئين دادرسي مدني دادگاههاي عمومي و انقلاب دعواي تصرف عدواني را چنين تعريف مي‌كند: «دعواي تصرف عدواني عبارت است از ادعاي متصرف سابق مبني بر اينكه ديگري بدون رضايت او مال غيرمنقول را از تصرف وي خارج كرده و اعادۀ تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مي‌نمايد.»
اين تعريف فقط شامل اموال غيرمنقول است؛ پس اگر كسي به صورت عدواني اتومبيل يا تلفن همراه يا مال منقول ديگري را از تصرف او خارج شازد، تعريف فوق اين موارد را شامل نخواهد شد.
اگر مال با رضايت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف ديگري درآيد سپس متصرف سابق از رضايت خويش پشيمان شده و عدول نمايد، عنوان تصرف عدواني بر فعل متصرف لاحق صادق نخواهد بود.[5]
چنانچه شخصي ملك خود را براي مدتي رها كند، به نحوي كه هيچ تصرفي بر آن نداشته باشد و شخص ديگري در اين مدت، ملك مورد نظر را تصرف نمايد، تعريف مزبور شامل اين مورد نخواهد بود؛ زيرا متصرف فعلي، مال را از تصرف متصرف سابق خارج نكرده، بلكه ملكي را كه قبلاً از تصرف وي خارج شده بود، تصرف كرده است.[6]

بررسي تصرف عدواني با رويكرد كيفري:
ذيل مادۀ 690 قانون مجازات اسلامي عنصر قانوني جرم تصرف عدواني را تشكيل مي‌دهد.
در موضوع تصرف عدواني كيفري، قاضي موظف است پس از طرح شكايت برابر آئين دادرسي كيفري رسيدگي نمايد و علاوه بر مجازات مجرم، حسب مورد به رفع تصرف عدواني، حكم بدهد اين مادۀ قانوني (690) فقط دربارۀ اموال غيرمنقول است و اموال منقول را شامل نمي‌شود و در خصوص اموال منقول، همچنان بايد به قانون اصلاح قانون جلوگيري از تصرف عدواني مصوب 1352 استناد نمود. در رويكرد كيفري فقط احراز واقع لازم است و دادگاه پس از احراز اينكه تصرف فعلي مِن غير حق و عدواني است رأي صادر مي‌كند برخلاف رويكرد حقوقي كه براي صدور رأي سه موضوع، سبق تصرف مدعي، لحوق تصرف مشتكي عنه و عدوانی بودن تصرف او لازم است.[7]

عنصر مادي جرم تصرف عدواني:
1-  فعل مرتكب: جرم تصرف عدواني از جمله جرائمي است كه به صورت فعل مثبت خارجي تجلي مي‌يابد و ترك فعل نمي‌تواند عنصر مادي اين جرم را تشكيل دهد.[8] پس فعل مثبت همان اقدام به تصرف املاك متعلق به ديگري است.[9]
2-  موضوع جرم: وجود مال غير منقول: يعني تصرف اموال منقول ديگران از شمول مقررات مربوط به تصرف عدواني كيفري خارج است.[10]
3-  مال متعلق به غير: موضوع بايد مال متعلق به ديگري باشد و ديگري اعم است از شخصيت حقيقي و اگر كسي مال خود را موضوع اين اعمال قرار دهد جرم واقع نمي‌شود.[11]
4-  نتيجۀ مجرمانه: جرم تصرف عدواني جرمي است مقيد و تحقق جرم منوط است به تصرف يا ذي حق معرفي كردن خود يا ديگري و يا اقدام به هر گونه تصرف عدواني، بنابراين اگر اعمالي صورت گيرد كه منجر به حصول چنين نتيجه‌اي نشود از مصداق جرم موضوع ذيل مادۀ 690 نخواهد بود.[12]

عنصر معنوي جرم تصرف عدواني:
1- مرتكب بايد عالم به ماهيت غيرقانوني بودن عمل ارتكابي باشد.
2- مرتكب نه تنها بايد خواست و اراده ارتكاب عمل مجرمانه را داشته باشد، بلكه نتيجۀ حاصل از جرم را نيز بايد قصد نماید.[13]
در صورت حصول شرايط مذكور در تبصرۀ 2 مادۀ 690 صدور قرار بازداشت موقت متصرف عدواني، الزامي است.
http://www.pajoohe.com/fa/index.php?Page=definition&UID=29276

نویسنده :  سيد علي حاتم‌زاده

مقايسه تصرف عدواني در دعواي کيفري و حقوقي

ژانویه 11, 2010

اشاره:
دعواي تصرف عدواني، چه در بعد کيفري و چه در بعد حقوقي، از دعاوي مبتلا به است. در دعواي تصرف عدواني فرد مي‌تواند از طريق حقوقي يا کيفري اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودي اختيار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر يک از اين انتخاب‌ها متفاوت است. ازاين‌رو او بايد با توجه به ادله اثباتي خود يکي از اين دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضايي بکاهد.
باوجود شايع بودن دعواي تصرف عدواني، رويه‌هاي يکساني به‌خصوص در بعد کيفري مسئله در دادگاه‌ها مشاهده نمي‌شود و هنوز در زمينه‌هايي ميان مراجع و قضات اختلاف وجود دارد. در بعد حقوقي در سال 1378 قانون‌گذار در قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مواد نسبتاً زيادي را به اين بحث اختصاص داد و بدين ترتيب، رويه‌اش روشن‌تر و بهتر از بعد کيفري مسئله شد و اکنون مسائل مبهم و مورد اختلاف در اين بعد کمتر ديده مي‌شود.
لازم به ذکر است که دعواي تصرف عدواني، ممانعت از حق و ايجاد مزاحمت، دعاوي مشابهي هستند که تحت عنوان <دعاوي تصرف> مورد بررسي قرار مي‌گيرند. در اين نوشتار هرچند موضوع  تصرف عدواني مورد بررسي قرار مي‌گيرد؛ اما نتايج حاصل شده تا حد امکان قابل تطبيق در 2 دعواي ديگر نيز مي‌باشد.

در مـاده 141 قـانون آيين دادرسي مدني ارکان سـه‌گـانـه دعـواي تـصـرف عـدوانـي، سـبـق تـصرفات خـواهـان، لحوق تصرفات خوانده و عدواني بودن تصرفات هستند؛ اما آيا اين 3 رکن در دعواي کيفري نيز بايد اثبات شوند؟
در ماده 161، قانون‌گذار مالکيت خواهان را شرط تحقق دعوا ندانسته است و در ماده 162 قانون آيين دادرسي مدني، مالکيت خواهان تنها اماره‌اي بر سبق تصرفات وي مي‌باشد و خلاف آن قابل اثبات است. از سويي، قانون‌گذار در ماده 690 قانون مجازات اسلامي از واژه <متعلق> استفاده کرده است و اين تدبير مي‌تواند حاکي از اين موضوع باشد که وي در بعد کيفري مالکيت را مهم دانسته و براي اثبات جرم تصرف عدواني احراز مالکيت شاکي را ضروري تلقي کرده است. بنابراين بايد توجه داشت که در تصرف عدواني کيفري جدا از بحث عنصر رواني و احراز سوءنيت، در عنصر مادي قاضي بايد مالکيت شاکي، لحوق تصرفات متهم و عدواني و من غير حق بودن تصرفات او را احراز کند تا بتواند نسبت به مجازاتش اقدام نمايد. براي احراز مالکيت ممکن است نياز به صدور قرار اناطه هم باشد. اداره حقوقي قوه قضاييه در همين رابطه طي نظريه مشورتي شماره 3224/7- 24 مرداد ماه 1378 اشعار داشته است: …< اما در صورت شکايت کيفري به استناد ماده 690 قانون مجازات اسلامي، احراز واقع لازم است؛ يعني دادگاه تنها پس از احراز اين امر که تصرف فعلي من غير حق و عدواني يا غاصبانه است، مي‌تواند حکم محکوميت صادر نمايد… .>
‌در نظريه‌اي که از سوي اکثريت قريب به اتفاق قضات دادگستري تهران در تاريخ 31 ارديبهشت ماه 1376 اعلام شده نيز آمده است: <مطابق ماده 690 قانون مـجـازات اسـلامـي، تـصـرف عدواني و مزاحمت يا ممانعت در حق نسبت به املاک متعلق به دولت يا اشخاص حقيقي يا حقوقي صرفاً با شکايت مالک قابل تعقيب کيفري است…> و نظريه 30 آبان ماه 1375 آنها نيز اين امر را تأييد مي‌کند. بنابراين مهم‌ترين تفاوت دعواي تصرف عدواني کيفري و حقوقي، شرط مالکيت داشتن شاکي در بعد کيفري است، در حالي که نيازي نيست در يک دعواي تصرف عدواني حقوقي خواهان مالک باشد. اين تفاوت مي‌تواند تبعاتي را در پي داشته باشد؛ از جمله اين که مستأجر، امين و سرايدار نمي‌توانند در دادسرا عليه متصرف دعواي تصرف عدواني طرح نمايند، در حالي که در بعد حقوقي در ماده 170 قانون آيين دادرسي مدني اين حق براي آنها ايجاد شده اســت؛ چــراکـه مـتـصـرف هـسـتـنــد و تـصــرف کـفــايــت مي‌کند. از سوي ديگر، از آنجا که اين دعاوي با هم متفاوت هستند، منع ماده 163 قانون آيين دادرسي مدني در مورد اين که خواهان دعواي خلع يد (دعواي مالکيت) حق طرح دعواي تصرف عدواني را ندارد، شامل تـصــــرف عــــدوانـــي کــيــفـــري نـمـي‌شـود و خـواهان دعواي خـلـع يـد مـي‌تـوانـد از طـريـق کـيـفـــري بــراي رفــع تـصــرف عــدوانــي اقــدام کـنــد. نـظـريـه مـشـــــــــــــورتــــــــــــي شــــــمــــــــــــاره 3903/707/6/72 اداره حقوقي قـوه قـضـايـيـه نيز مؤيد همين مطلب است.  ‌در بعد حقوقي بايد توجه داشت که مدت زمان تصرف سابق خواهان بايد به انــدازه‌اي بـاشـد کـه او عـرفـاً مـتصرف شناخته شود و اين مدت بنا بر نظر قاضي و عرف مي‌تواند متفاوت باشد. (قانون آيين دادرسي مدني سابق اين مدت زمان را يک سال معين کرده بود.) اما در بعد کيفري مسئله، زماني که سبق تصرفات براي ما مهم نيست، توجه به مدت زمان هم سالبه به انتفاي موضوع است. درنتيجه، صدور قرار منع تعقيب به اين دليل که ملک مورد نزاع مدت زمان زيادي در تصرف متهم بوده و سبق تصرفات نيز عرفاً از تعلق آن به متهم حکايت دارد، وجهه قانوني نداشته و صدور قرار موقوفي تعقيب متهم نيز به استناد ماده 173 قانون آيين دادرسي کيفري و به دليل مرور زمان به سبب مستمر بودن اين جرم معنا ندارد. تفاوت ديگر بحث تصرف عدواني کيفري و حقوقي در املاک مشاعي است. در ماده 167 قانون آيين دادرسي مدني تکليف دعواي تصرف عدواني حقوقي در يک ملک مشاع روشن شده و اين دعوا مسموع بوده و ممکن است منجر به صدور حکم به رفع تصرف عدواني عليه شريک ملک مشاع شود؛ در حالي که در بعد کيفري، مسئله به اين روشني نيست. عده‌اي با استناد به اين موضوع که شاکي در ذره ذره ملک حـق مـالـکـيـت دارد، بـا وجود ساير شرايط، اعتقاد دارند که بايد او را مجازات کرد. اما در مقابل، گروهي چنين استدلال مي‌کنند که متهم نيز در هر جزئي از مال شريک است و نسبت به او اصطلاح <ملک غير> صادق نيست و نمي‌توان او را مجازات کرد. هر دو اين ديدگاه‌ها در آراي ديوان عالي کشور در مورد جرايم عليه اموال و مالکيت ديده مي‌شوند؛ اما تنها در مورد تخريب را‡ي وحدت رويه وجود دارد. اين جرم در ملک مشاع هم قابل تحقق است؛ اما نمي‌توان اين حکم را به ساير جرايم تسري دارد. با توجه به اصل تفسير به نفع متهم و انصاف و عدالت بايد متمايل به نظري بود که تـحـقق جرايم عليه اموال و مالکيت (مانند تصرف عدواني) را به جز در مورد تخريب، در ملک مشاع قابل تحقق نمي‌داند.در دعواي تصرف عدواني، بحث اموال غيرمنقول نکته مهمي است که هم در جنبه حقوقي وجود دارد و هم در جنبه کيفري. در مورد تصرف عدواني حقوقي، ماده 158 قانون آيين دادرسي مدني موضوع را به‌روشني بيان کرده؛ اما در بعد کيفري باز هم موضوع به اين صراحت نيست. با دقت در نحوه نگارش و بيان ماده 690 قانون مجازات اسلامي و نظريات و رويه‌هاي قضايي، به‌ويژه نظريه مشورتي اداره حقوقي قوه قضاييه به شماره 3547/7- 24 مرداد ماه 1373 و نيز نظريه مورخ 30 آبان 1375 اکثريت قريب به اتفاق قضات دادگستري تهران مي‌توان به همين نتيجه رسيد. بـر اين اساس، در مورد اموال منقول بايد از مواد غيرمنسوخ قانون اصلاح قانون جلوگيري از تصرف عدواني مصوب 1352 يا ماده 24 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 استفاده کرد و يا آن که از ساير عناوين جزايي مانند <سرقت> و <ربودن مال غير> و نيز طرح دعواي خلع يد (مالکيت) ياري جست.
نقل از نشریه ماوی
http://www.vekalat.org/public.php?cat=2&newsnum=1045870
نويسنده : علي خسروي فارساني- دانشجوي دوره کارشناسي ارشد حقوق خصوصي دانشکده علوم قضايي

خلع يد

ژانویه 11, 2010

اشاره: اگر كسي مال ديگري را غصب كند مكلف است عين مال را به صاحب آن برگرداند وگرنه با حكم دادگاه از او خلع يد مي شود. اين امر حتي مي تواند در موردي باشد كه شخصي به ملك ديگري تجاوز كرده و در آن ساخت و ساز كند در اين صورت هم بايد پس از برگرداندن زمين به حالت اول، عين زمين را به صاحب آن بازگرداند. گاهي اتفاق مي افتد كه شخص بدون قصد خاصي و حتي بدون آن كه متوجه باشد به ملك ديگري تجاوز كرده و در آن ساخت و ساز مي كند اما متعاقباً متوجه مي شود كه به ملك ديگري تجاوز كرده و بايد از آن خلع يد كند. بويژه اين امر معمولاً در مورد آپارتمانها در شهرهاي بزرگ رخ مي دهد. براي مثال فردي به ميزان يك الي دو متر به ملك مجاور تجاوز مي كند كه اگر از ملك رفع تجاوز شود مستلزم آن خواهد بود كه چندين واحد آپارتمان تخريب شود. در اين گونه موارد هرگاه به دست بيايد كه غاصب يا اشخاصي كه قبل از او به ملك مجاور تجاوز كرده اند قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد يا تشخيص موقعيت طبيعي ملك يا پياده كردن نقشه ثبتي يا به علل ديگري كه ايجاد كننده بنا يا مستحدثات از آن بي اطلاع بوده و تجاوز واقع شده و ميزان ضرر مالك هم با مقايسه با خسارتي كه از خلع يد و قلع و قمع بنا متوجه طرف مقابل مي شود، جزئي است، مي توان از تخريب ساختمان يا هر مستحدثه ديگري جلوگيري كرد.
جزيي يا كلي بودن خسارت چگونه تشخيص داده مي شود
اين امر بستگي به تشخيص دادگاه دارد چنانچه به نظر دادگاه خساراتي كه از خلع يد و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف مي شود جزيي باشد در صورتي كه متجاوز قيمت زمين مورد تجاوز را طبق نظر كارشناس منتخب دادگاه بپردازد، دادگاه حكم به پرداخت قيمت زمين به مقدار تجاوز شده و كليه خسارات وارده به مالك خواهد داد.
اگر زمين داراي سند رسمي باشد، آيا اصلاح سند ضروري است
دادگاه ضمن صدور حكم به پرداخت خسارت، حكم به اصلاح اسناد مالكيت طرفين را صادر خواهد كرد و پس از آن كه حكم قطعي شد دادگاه موظف است مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاك محل اعلام تا اسناد مالكيت طرفين اصلاح شود.
در مورد اراضي موقوفه هم چنين حكمي صادر مي شود
در صورت وجود شرايط فوق الذكر فرقي بين اراضي موقوفه و املاك ساير اشخاص نيست.
براي محاسبه و تعيين قيمت زمين تجاوز شده چه قيمتي ملاك قرار مي گيرد
بالاترين قيمت زمين از زمان تجاوز تا تاريخ صدور حكم ملاك خواهد بود و اگر تجاوز به اراضي موجب كسر قيمت باقيمانده آن نيز شود محاسبه خواهد شد.
اگر كسي از دادگاه حكم خلع يد گرفت ولي هنگام اجرا متوجه شد ملك در دست شخص ديگري است، آيا اين حكم در مورد اين شخص هم اعتبار دارد
اگر عين مال در تصرف كسي غير از محكوم عليه باشد اين امر مانع اقدامات اجرايي نيست و ملك در دست هر شخصي باشد از او هم خلع يد مي شود ولي اگر متصرف ملك مدعي حقي از عين يا منافع آن باشد و دلايلي هم ارائه نمايد در اين صورت مامور اجراي حكم به او يك هفته مهلت مي دهد تا به دادگاه صالح رجوع كند و اگر ظرف ۱۵ روز از اين تاريخ قراري داير بر به تاخير افتادن اجراي حكم به قسمت اجرا ارائه شود، عمليات اجرايي متوقف مي شود والادايره اجرا ادامه عمليات را پيگيري خواهد كرد و از ملك رفع تصرف خواهد كرد و اصولاً واگذاري ملك خلع يد شده به ديگري مانع اجراي حكم قطعي دادگاه نخواهد شد.
اگر در ملكي كه بايد خلع يد شود اموالي از محكوم عليه يا شخص ثالثي باشد براي مثال لوازم منزل و ‎/‎/‎/ چه بايد كرد
اين امر مانع اجراي حكم نمي شود. اگر اموالي باشد كه صاحب مال از بردن آن خودداري كند و به او دسترسي نباشد تا مراتب به وي اعلام شود مامور اجرا به صورت زير اموال را صورتجلسه مي كند.
اگر اين اموال وجه نقد و طلاو زيور آلات و يا اوراق بهادار مانند چك باشد، اين اموال به صندوق دادگستري يا بانك تحويل مي شود ولي اگر اموال ضايع شدني باشد و يا اشيايي باشد كه بهاي آنها با هزينه نگهداري شان متناسب نباشد از سوي دادگاه به فروش رفته و حاصل فروش پس از كسر هزينه هاي مربوط به صندوق دادگستري سپرده مي شود تا به صاحب آن داده شود. در غير اين موارد مامور اجرا اموال را در همان محل يا محل مناسب ديگر محفوظ نگه مي دارد و به شخصي به عنوان حافظ سپرده و از او رسيد مي گيرد.
http://www.magiran.com/npview.asp?ID=1708163

دعواي خلع يد در ملک مشاع

ژانویه 11, 2010

پيش‌گفتار:

مطابق يکي از تقسيم‌بندي‌هاي معقول، دعواي خلع يد -به معناي اعم آن- به 3 دسته از دعاوي تقسيم مي‌شود: نخست، خلع يد به معناي اخص يا همان دعواي مالکيت که طي آن مالک ملک رفع تصرف ديگري را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعواي تخليه يد که در آن عدم مالکيت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانوني بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفين دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد يا قانون است و بايد از آن رفع تصرف شود. بنابراين در دعواي خلع يد مبناي قراردادي بين خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوي تصرف هستند که خود شامل دعاوي تصرف عدواني و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کيفري يا حقوقي مطرح شوند.

‌در اين نوشته کوتاه، امکان طرح اين دعاوي و نحوه اجراي آنها در ملک مشاع به طور اختصار مورد بررسي قرار گرفته و در مورد دعاوي تصرف، به دعواي تصرف عدواني در ابعاد کيفري و حقوقي در ملک مشاع پرداخته شده است. نتايج به دست آمده از اين بررسي، تا حد امکان قابل تطبيق در مورد دعاوي مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود.لازم به ذکر است که تقسيم‌بندي مورد اشاره از نظر نگارنده يک تقسيم‌بندي معقول و روشن است که با مواد قانوني هيچ تعارضي ندارد. بديهي است که اين تقسيم‌بندي منحصر نيست و تقسيم‌بندي‌هاي ديگري را هم مي‌توان ارائه داد.

دعواي خلع يد به معناي اخص در ملک مشاع  ‌

در مورد امکان طرح اين دعوا از طرف شريک مشاعي عليه شريک ديگر يا شخص ثالث، تقريباً مواد قانوني صريح بوده و اختلاف نظر خاصي مشاهده نمي‌شود. ماده 43 قانون آيين دادرسي مدني در اين باره مقرر مي‌دارد: ‌<در مواردي که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتي از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع يد مي‌شود؛ ولي تصرف محکومله در ملک خلع يد شده مشمول مقررات املاک مشاعي است.>

منظور از قسمت اخير اين ماده در مورد مقررات املاک مشاعي عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدني است که تصرف هر شريک در ملک مشاع را منوط به اذن ساير شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراين محکوم‌له در دعواي خلع يد -به مـعـنـاي اخـص- در مـلک مشاع هنگامي مي‌تواند تقاضاي تحويل ملک متنازع‌فيه را به خود نمايد که از ساير شرکا اذن داشته باشد.

در اين رابطه يک رأي مشورتي از سوي اداره حقوقي قوه قضاييه به شماره 8358/7 مورخ 6 بهمن ماه 1377 صادر شده که به‌روشني گوياي اين مطالب است: <چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدني، هيچ يک از شرکا بدون اجازه ساير شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراين چنانچه يکي شرکا بدون اجازه شريک ديگر در قسمتي از ملک مشاعي تصرف به عمل آورد، هريک از شرکا حق دارد درخواست خلع يد  ايشان را بنمايد. در صورت خلع يد از متصرف، تحويل ملک به هريک از شرکا موکول به موافقت تمامي‌ شرکا مي‌باشد… .>

دعواي تخليه يد در ملک مشاع  ‌

فرض کنيم 3 شريک که هر کدام 2 دانگ مشاعي از مغازه‌اي را مالک هستند، با توافق يکديگر مغازه را به شخصي اجاره مي‌دهند. پس از مدتي مستأجر اجاره ماهانه يکي از 3 شريک را پرداخت نـمـي‌کـنـد و يـا ايـن‌که برخلاف نوع اسـتـفـــــاده قــــراردادي، از مــغــــازه بهره‌برداري مي‌‌نمايد. ازاين‌رو شــريـک نـاراضـي دعـواي تـخـلـيـــــه يــــد را طــــرح مي‌کند؛ در حالي که 2 شـريـک ديگر با مستأجر به سازش مي‌رسند. در اين فرض چه قضاوتي صحيح خواهد بود؟

هـمـان‌گـونـه کـه مي‌دانيم، در ملک مشاع حق هر شريک منتشر در تمام ملک است و همين موضوع باعث شده که هيچ شريکي بدون اذن ساير شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدني) نتيجه اين اختلاط سهام آن خواهد بود که تخليه سهم هر شريک با خلع يد از تمام ملک ملازمه داشته و ازاين‌رو ست که بايد بپذيريم مفاد ماده 43 قانون آيين دادرسي مدني در مورد خلع يد به معناي اعم است و اينجا هم بايد اجرا شود.نکته قابل توجه در اين رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استيجاري تنها  بين مستأجر و يکي از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در اين مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به ساير شرکاست. بنابراين تصرف شريک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تــوافــق بـا مـسـتـأجـر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ مي‌شد، تسليم عين مستأجره به يکي از شرکا منوط به داشتن اذن از ديگران ‌بود.

در مواردي که موجر به دليل احتياج شخصي يا به منظور خراب کردن و نوسازي عين مستأجره (ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356) و موارد مشابه، درخواست تخليه يد مي‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحويل عين مستأجره است و تحقق مبناي درخواست منوط به اذن شريک يا شرکاي ديگر مي‌باشد، اين تقاضا در برابر شريک يا مستأجر او پذيرفته نمي‌شود؛ زيرا در اين فرض تا زماني که شريک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـيـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخليه کرد.

‌لازم به ذکر است که دعواي تخليه يد مختص اجاره نيست و بحث‌هاي مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره بود، از باب تمثيل و غلبه مورد داشتن اين عقد است و قابل تطبيق در موارد ديگر مي‌باشد. ازاين‌رو مبنا همان تعريف ارائه شده از تخليه يد در پيش‌گفتار است و اين عقد پايه مي‌تواند وديعه، عاريه، اجاره، مزارعه و… بوده و در ملک مشاع، خـوانـده مـي‌تواند شريک ديگر ملک با شخص ثالث باشد.

دعواي تصرف عدواني حقوقي در ملک مشاع  ‌

قانون‌گذار در ماده 167 قانون آيين دادرسي مـــدنـــي در ايـــن رابـطــه مــوضــوع را حــل نـمـوده و بـه‌صراحت اعلام داشته است: <در صورتي که 2 يا چند نفر، مال غيرمنقولي را به طور مشترک در تصرف داشته يا استفاده مي‌کرده‌اند و بعضي ديگر مانع تصرف يا استفاده يا مزاحم استفاده بعضي ديگر شـونـد، حسب مورد در حکم تصرف عدواني يا مزاحمت يا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات اين فصل (فصل هشتم قانون آيين دادرسي مدني) خواهند بود.>

مطابق ماده 163 قانون آيين دادرسي مدني، در دعـواي تـصـرف عـدوانـي حـقـوقـي، سـبـق تـصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدواني بودن تصرفات وي، ارکان دعوا را شکل مي‌دهند و بايد اثبات شود که در اين مورد مالکيت خواهان اماره‌اي بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است. ازاين‌رو اين دعوا با دعاوي خلع يد به معناي اخص، تخليه يد و تصرف عدواني کيفري از اين جهت که اثبات مالکيت خواهان لازم نيست، تفاوت دارد. در اجراي اين حکم در ملک مشاع نيز بايد قسمت اخير ماده 43 قانون آيين دادرسي مدني در به تصرف دادن ملک به يکي از مالکان يا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند يا استفاده مي‌کرده‌اند، رعايت شود که توضيحات آن در بخش‌هاي پيش گفته شد.

دعواي تصرف عدواني کيفري در ملک مشاع

در اين دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و بايد ديد که اگر شريکي بدون اذن شريک ديگر در ملک مشاع تصرف کند و ساير ارکان جرم ثابت شوند، آيا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامي و مواد مرتبط ديگر قابل مجازات خواهد بود يا خير؟

در اين رابطه 2 ديدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌اي به اين دليل که هر شريک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکيت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، اين جرم را قابل تحقق نمي‌دانند؛ اما از سوي ديگر، گروهي بر اين مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق ديگري هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدواني در ملک ديگري و وقوع جرم مي‌دانند. اين اختلاف نظر در ساير جرايم عليه اموال و مالکيت مانند سرقت، خيانت در امانت و تخريب هم وجود دارد و در آراي صادر شده از محاکم تمايل به هر دو نظر ديده مي‌شود. تنها درخصوص تخريب، رأي وحدت رويه‌اي صادر و اين جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.  ‌

در مورد تصرف عدواني نيز هرچند يک نظريه مشورتي از سوي اداره حقوقي قوه قضاييه به شماره 7599/7 مورخ 26 دي ماه 1372 با استناد به رأي وحدت رويه مذکور صادر و جرم تصرف عدواني در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است؛ اما بايد اذعان داشت که اين رأي وحدت رويه قابل تسري به اين مورد نيست و با توجه به اصل تفسير مضيق متون جزايي و تفسير آنها به نفع متهم بايد قائل به نظري شد که ارتکاب اين جرم را در ملک مشاع ممکن نمي‌داند. بنابراين چنين شکواييه‌اي بايد با قرار منع تعقيب روبه‌رو شود و شاکي از طريق حقوقي اقدام کند.

‌بايد توجه داشت که در بعد حقوقي اين دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالي که در بعد کيفري با توجه به ماده 690 قانون مجازات اسلامي به نظر مي‌رسد اثبات مالکيت شاکي مورد نظر قانون‌گذار بوده که البته تفصيل اين موضوع خارج از حوصله اين نوشته است.

http://www.hoghough85.blogfa.com/post-1801.aspx
علي خسروي فارساني، دانشجوي کارشناسي ارشد حقوق خصوصي دانشکده علوم قضايي

فرق وضع ید و خلع ید چیست ؟

ژانویه 11, 2010

وضع ید و خلع ید دو اصطلاح فقهی و حقوقی هستند. منظور از «وضع ید» در اختیار داشتن و تصرف کردن دراشیای منقول یا غیر منقول است و این تصرف در فقه اسلامی و قانون مدنی، اگر همراه با ادعای مالکیت از جانبمتصرف کنونی باشد، او مالک شناخته میشود، مگر اینکه دلیل و بیّنه‏ای بر خلاف آن اقامه شود. از وضع ید، به امارهتصرف و یا اماره ید تعبیر میشود و در قانون مدنی ایران ماده 35 آمده است: تصرف بیعنوان مالکین دلیل بر مالیکتاست مگر اینکه خلاف آن ثابت بشود.خلع ید خلع ید در قبال وضع ید است؛ یعنی، به هر کیفیتی که بر مالی وضع ید شد، رفع ید از آن مال نیز، تخلیه یا خلع یدمحسوب میشود، که در ذیل به مواردی از اسباب خلع ید اشاره میشود: 1 – وجود دلیل معتبر بر خلاف اماره تصرف، موجب حکم به تخلیه و خلع ید میشود. 2 – به موجب قانون ثبت املاک ماده 22، پس از ثبت ملک در دفتر املاک، دولت فقط کسی را مالک میشناسد کهملک به نام او در دفتر به ثبت رسیده است، و اماره تصرّف نسبت به آن ملک پذیرفته نیست. 3 – در جایی که حکم به تخلیه و خلع ید توسط قانون داده میشود؛ مانند: الف) تخلیه برای اجرای عملیات نوسازی. ب) خلع ید از زارع مستنکف. ج) خلع ید از غاصب متصرف. 4 – خلع ید به وسیله یکی از معاملات قانونی که به موجب آن متصرف عین را با اختیار خود در اختیار طرفمعامله قرار میدهد.{

http://www.porsojoo.com/fa/node/39522

نفقه چیست و به عهده چه کسی می باشد؟

نوامبر 16, 2008

نفقه عبارت است از همه نيازهاي متعارف و متناسب با وضعيت زن از قبيل مسکن، البسه، غذا، اثاث منزل و هزينه هاي درماني و بهداشتي و خادم در صورت عادت يا احتياج. به موجب ماده 1106 قانون مدني نفقه زن به عهده شوهر و به موجب ماده 1199 نفقه اولاد به عهده پدر است و به موجب ماده 1200 نفقه پدر و مادر با رعايت الاقرب فالاقرب به عهده اولاد و اولاد اولاد است، يعني در حقيقت قانونگذار خط عمودي (ان صعد و ان نزل) را که متمايز از خط اطراف مي باشد (يعني عمدتاً بر اساس ابوت و بنوّت) برگزيده است.

ضمانت اجراي کيفري عدم پرداخت نفقه به موجب ماده  642 قانون مجازات اسلامي سه ماه و يک روز تا پنج ماه حبس مي باشد.

رعايت حق حضانت طفل

حضانت از لحاظ لغوي به معني پروردن و از نظر اصطلاح حقوقي به مفهوم نگهداري مادي و معنوي طفل است که طبق ماده 1168 قانون مدني جزء وظايف پدر و مادر است و مطابق با ماده 1175 قانون مذکور طفل را نمي توان از ابوين يا از پدر يا مادري که حضانت با اوست گرفت مگر در صورت وجود علت قانوني و علتي که اين حق را از پدر و مادر سلب مي کند. بر اساس ماده 1173 قانون مدني وقتي است که در اثر عدم مواظبت يا انحطاط اخلاقي  پدر يا مادري که طفل تحت حضانت اوست، سلامت جسماني يا تربيت اخلاقي طفل در معرض خطر باشد که در اين صورت دادگاه براي حضانت طفل تعيين تکليف مي کند.

احترام به والدين

در قرآن در آيات زيادي احترام و احسان به پدر و مادر سفارش شده است. به عنوان مثال در آيه 8 سوره عنکبوت خداوند مي فرمايد: «و وصينا الانسان بالوالديه حسنا» يعني ما به انسان درباره پدر و مادرش سفارش به احسان کرديم. احسان به والدين در ماده 1177 قانون مدني نيز انعکاس يافته است که طفل بايد مطيع پدر و مادر خود بوده و در هر سني که باشد بايد به آنها احترام گذارد.